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こんにちは。コワーキングスペース7F運営代表者の星野邦敏です。

この記事は、コワーキング Advent Calendar 2013として、東京都三鷹市のコワーキングスペース「ミタカフェ」の山田さんからリレーを引き継ぐ形で、記事を書きます。
コワーキング雑感- Yamada Ritsuko

ちなみに、明日は、愛知県名古屋市のコワーキングスペース「ベースキャンプ名古屋」の日比野さんです。
ひびの備忘録

さて、コワーキング Advent Calendar 2013の記事として、何を書こうかなと思ったのですが、この1年間、コワーキングスペースの運営代表者として取り組んできて、思うこと色々を書いてみようと思います。

早いもので、2012年12月1日に、埼玉県さいたま市の大宮駅東口徒歩1分の所で、65坪・215平米の広さで「コワーキングスペース7F」の運営を始めてから、1年ちょっとが経ちました。

もともと東京で約5年間、IT関係の会社を経営して、その後、昨年の2012年12月に、生まれ育った地元の埼玉県さいたま市に会社を移転して、IT関係の業務を続けつつも、コワーキングスペースの運営をそれなりに本気で1年間やってみました。

「それなりに本気」とは、具体的には、「今までに誰もやっていない地域で初めての業種を、自分の資金で、自分が最前線に立って、年中無休で朝から晩まで、自分のリソースの約8割を使い、リスクを取って取り組んだこと」です。

その意味で、コワーキングスペース7Fは、株式会社コミュニティコムという私がIT関連で2008年1月に起業した会社が運営主体ですので、コワーキングスペース専業ではありません。
ただ、私の中では、ITで起業した次の、第二の起業と位置付けて取り組みました。

結果、東京・大阪・名古屋・福岡・札幌のような都市型のコワーキングスペースではなくて、埼玉県という近くに主要都市のある郊外型のコワーキングスペースとしては、おそらく日本でも最大規模になっていると思います。埼玉県さいたま市という地方都市における郊外型のコワーキングスペースの展開として頑張ってきました。

具体的には、
初月には、月間延べ利用者数として700人を超える人が来てくれて、初月から売上が自分の人件費を除いた経費を上回り、
2カ月目には、コワーキングスペースのための女性スタッフをアルバイトとして入れられるようになり、
6カ月目には、自分が他の業務で外に出られる時間帯が増え、
9カ月目には、ほぼ全時間帯にコワーキングスペースのためのスタッフを配置できるようになりました。
12カ月目には、コワーキングスペース7F月間延べ利用者数約2000人、月額会員約50人、7Fスタッフ男性2名・女性9名、という体制になりました。

さいたま市役所の人達が場所を使ってくれたり、埼玉県庁の人が見に来たり、さいたま市長や県議会議員や市議会議員の人達もコワーキングスペース7Fで行うイベントと絡めて見学に来てくれたりもしてくれました。
大宮は地方都市なので、いわゆる郊外型のコワーキングスペースとして、北海道から沖縄までコワーキングスペースを既に運営している人達やこれから運営したい人達が見学に来てくれたりしました。海外からは、台湾や韓国やフィリピンでコワーキングスペースを運営している人達が見学に来てくれたりもしています。
また、今まで講演で呼ばれるとしたら、IT関連のオープンソースCMSであるWordPress関係が主でしたが、コワーキングスペースを題材で呼ばれることもあり、各地の商店街関係の集まりで登壇したり、一番遠い所では北海道大学から声掛けをいただいて登壇したりしました。

ここ数年でコワーキングスペースが急激に増え、2013年は増床や多店舗化展開する所も出てきた一方、閉店する所も出てきた印象です。以前は増え続けるだけだったのが、最近では淘汰も始まったということで、ある意味では健全な状態になってきたとも思います。

2014年には、NHKのBSでコワーキングスペースを題材としたドラマもあるそうで、
貫地谷しほり主演 『おふこうさん』制作開始のお知らせ | プレミアムよるドラマ | ドラマトピックスブログ:NHKブログ
「コワーキングスペース」というキーワードが以前よりは浸透してきたのかもしれません。

また、不動産関係としても、築年数の経っているビルの再利用方法としてビルオーナーの人やビルの管理や仲介会社の人からの実際の打診や、不動産関係の新聞や雑誌の取材も、正確には数えていませんが、この1年でおそらく30件くらい受けました。
こういったことも影響しているのか、最近では、ほぼ毎日、誰かしらは、コワーキングスペース7Fに、コワーキングスペースをこれから始めたい人、働き方の研究をしている人やコミュニティスペースの研究をしている人、等が来ます。
私は、元々は税理士法人でサラリーマンをしていて、その後にITで起業していて、不動産業界の出身ではないので、これらのお話をいただいても、建築に携わるわけでもなく、空間プロデュースに関わるわけでもなく、仕事になってはいないので、勿体無いなと思いつつも今の時点ではどうするわけでもなく、打診や取材だけは多い状態です。

私自身は空間運営自体が初めてで素人でしたが、ITで起業した時も起業当時は素人に近かったので、自分の中での第二の起業だと思って、それなりに本気でコワーキングスペースをこの1年間運営しました。

最近は見学者や取材も多いので、一つの参考になればと思い、今までまとまった形で記事を書いたことが無かったので、自分の1年間を振り返りつつ、コワーキングスペースの運営側に興味のある人などの参考になればと思います。

コワーキングスペースを始めることになった直接のキッカケ

コワーキングスペースには、もともと、WordPressのイベントWordCampにスピーカーやスタッフとして、全国各地に行く際に、たいていは前日入りや前々日入りをして、その開催地のコワーキングスペースで仕事や作業をさせてもらいつつ、その地域の事業者さんと交流をして、イベント当日を迎えて懇親会なども出て、翌日に少し観光をして帰ってくる、ということが多く、各地域のコワーキングスペースに立ち寄る機会はありましたので、利用者として使ってはいました。

また、もともとIT関係で知り合いだった人達、例えば、河村さんが「下北沢オープンソースCafe」を、荻澤さんが「新宿トラベラーズ・コワーキング」を、上津原くんが「タネマキ」を、それぞれコワーキングスペース運営者として取り組んでいたので、知り合いが面白そうなことをしているなとは思っていました。

ただ、自分でコワーキングスペースの運営を始めるつもりは、まったくありませんでした。

私は2008年1月に、埼玉県さいたま市の実家の自分の部屋で株式会社コミュニティコムというIT関連の会社を設立しまして、2008年5月に東京都北区が運営するインキュベーション施設「ネスト赤羽」に入居するとともに会社を移し、手狭になり2011年4月に東京都荒川区西日暮里にあるオフィス用に改装された少子化の影響で廃校になった中学校の1教室に会社を移転しました。廃校となった中学校の1教室は、黒板などもそのまま残っており、物珍しいオフィス物件としてとても気に入っていまして、しばらくはいるつもりでした。

その時、東日本大震災が起きまして、廃校となった中学校の建物自体は損傷などは無かったようですが、荒川区営の建物ということもあり、耐震に関する審査が見直されたようで、建て壊しが決まり、出ていかなければいけなくなってしまいました。

この出来事がキッカケで、仕方なく、次のオフィス物件を探さなければならなくなり、六本木や渋谷などで探しているうちに、せっかくこのタイミングでオフィスを移転しなければいけないのだったら、少し広い場所を借りて、コワーキングスペースとしても使ってもらえれば、人や情報も集まりやすくなる仕組みを作ることができ、ネスト赤羽IT勉強会WordBenchなど自分が勉強会主催者になることも増えたので場所を持つことは良いと思ったし、純粋にオフィス物件として借りたら賃料はコストにしかならないけれどコワーキングスペースにすればそこからの収益も考えられるとも思いました。

また、私自身の長期的な目標として、いつかは生まれ育った地元の埼玉県さいたま市にビジネスという形で戻りたい、という考えが強くありまして、ただ、それは50歳くらいを想定していたのですが、今、埼玉県さいたま市にコワーキングスペースという業種で戻れば、埼玉県さいたま市でコワーキングスペース業を一番初めに取り組んだ企業となれることは分かっていたので、生まれ育った地元に新しいビジネスとして戻れるようなタイミングは人生でそうそうないだろうとも思いまして、34歳と想定より15年以上早まりますが、戻っても良いかなと思ったこともあります。

従って、よく「なぜコワーキングスペースを始めようと思ったのですか?」と聞かれるのですが、始めからコワーキングスペースの開設を目指していたわけではなく、震災の影響でオフィスの入っていた建物の取り壊しが決まり追い出される形で、次の物件を探し始めたことがキッカケです。

この点、西日暮里の建物の取り壊しの通知を受けた時から、ネガティブに捉えたことはなく、
WordCamp Tokyo 2011に参加すると、きっとある良いこと。
にも書きましたが、私はもともとは、ITを仕事にしようと思ったことも、起業しようと思ったことも無かったもので、病気で入院していた時に趣味で始めたホームページの広告収入が増えたことから、その後に法人化に至っているので、震災の影響でオフィスの入っていた建物の取り壊しが決まり追い出されること自体は、1つの事象にしか過ぎないので、それをもって、どう動いていくかだとは思っていました。

結果として、震災の影響で西日暮里の廃校になった中学校オフィスの建て壊しの通知が無かったら、自分がコワーキングスペースの運営側になることは無く、その後コワーキングスペースの運営を通じて1年間で知り合った何千人という人と知り合うことも無かったと思うので、今振り返ってみたら、良かったのかなとは思います。

立地条件と物件探し

そのような経緯で、コワーキングスペースを始めようと思い始め、とは言え、空間運営の素人がいきなり始めて上手くいくとは思いませんでしたので、まずは、仕事での出張や、WordPressのイベントなどで全国各地を回る中で、その地域で有名になっているっぽいコワーキングスペースを回って、運営者に話を聞きました。
自分がコワーキングスペースを始める前の段階で30箇所、コワーキングスペースを始めて半年が過ぎた頃から外に出れるようになってそれから20箇所、合計50箇所くらいのコワーキングスペースの運営者から話を聞くことができました。

許可を得られたものは、コワーキングスペースの中の様子や、運営者へのインタビューを、動画としてYouTubeにアップしました。
YouTubeで「コワーキングスペース」と検索すると、それらの動画が沢山出てくると思います。
コワーキングスペース – YouTube

コワーキングスペースを始めるにあたっての物件として、
・もともと持ちビルやオフィスなど物件を持っていてそこで上手くやる必要のある人と、
・物件を含めゼロからスタートする人と、
2通りあると思います。
私は後者だったので、どの地域で始めるかを含め、幅広くインプットをして、そこからスタートしようと思いました。
なぜなら、始めに決める立地は、その後に変更するのは難しいと思ったからです。そこで失敗をすると維持するために疲弊するとも思いました。

コワーキングスペースを自分で始める前に、仕事の出張やWordPressのイベントで行く先々のコワーキングスペースを、北は札幌から南は鹿児島まで、30箇所近く見て、自分なりに、ここは上手くいっているなとか、ここは失礼ながら人がほとんど来ていないなとか、見て回りました。

運営者へのYouTubeの動画インタビューの録画の前後で、売上のことだったり、家賃のことだったりも聞けることも多く、とても参考になりました。

見て回ったのが2012年の夏から秋に掛けてだったので、それから1年が経ち、見て回った30箇所近くのうち、増床や多店舗展開を始める所があったり、人が凄く来ている評判を聞く所があったりする一方で、自分が事前に見たコワーキングスペースのうち5箇所のコワーキングスペースは既に潰れて無くなってしまいました。

このように、自分で始める前に、先人達の話を聞けて、全国のコワーキングスペースを見学して、自分の中での立地や物件における統計が、自分なりに確立できたのは良かったです。

オープン前に、すしぱくさんの答えたインタビューが記事になっていますが、
コワーキングスペース7Fが大宮にオープン!コミュニティコムの星野さんに開店までの経緯など取材してきたよ。|すしぱくの楽しければいいのです。
具体的には、
(1)1日の乗り入れ乗降者数が、周辺の駅の2倍以上ある駅から、徒歩5分圏内で、
(2)周辺に大規模な競合がまだ無い地域で、
(3)広さが最低でも60平米、出来れば100平米以上あり、
(4)できれば坪単価が1万円を切る、
という物件があれば、コンテンツをこちらから常に提供し続けなくても、上手くいく、と思いました。

理由としては、それらの立地条件を満たした場所でコワーキングスペースを運営している所は、どこも例外なく、利用者も多く来ていて成り立っているように感じたという、自分が30箇所くらいのコワーキングスペースを見て回った自分のただの感想ではあるのですが、後付的に分析をしてみると、
(1)
1日の乗り入れ乗降者数が周辺の2倍以上あれば、その駅はその地域の中心駅であり、コワーキングスペースに来るような人が集まりやすいと言うことかなと。
駅別乗降客数ランキングとは – はてなキーワード
これは数ではなくて、比率で考えていて、例えば、鹿児島県の鹿児島中央駅は1日の乗降者数が4万人くらいらしいのですが、周辺の駅の2倍以上の乗降者数がいるので、その地域の中心的な駅だろうということです。
(2)
コワーキングスペースの場合、利用者同士のコミュニティが形成されやすく、先行者利益というのは確実に存在すると思っていて、特に、郊外型のコワーキングスペースの場合には、コワーキングの趣旨からすると行政と繋がりやすいはずで、先行していると行政の人も注目してくれると思いました。
(3)
自分で始める前に、30箇所くらいのコワーキングスペースを見て、ある程度の広さが無いと、月額会員が増えず、収益が安定しないなと思いました。コワーキングスペース7Fは意図的に固定席を設けなかったのですが、収益を考えたらMYCAFEConnecting The Dotsのように固定席を設けられるようなシェアオフィスとコワーキングスペースを併用するようなモデルが良いかと思います。ただ、こけむさズタネマキのように60平米以下の空間でも月額会員がいるスペースもあり、やり方なのかなとも思います。
(4)
場所貸しビジネスのみで成立させようとすると、坪単価が高いと難しいと思います。コワーキングスペースの物件の打診として多いのも、築年数が20年や30年以上経っているような古ビルのリノベーションが多いように思います。なぜなら、コワーキングスペースは極端な話、机と椅子と無線LANと電源があれば最低限成立するからです。建物が立つ前の更地を駐車場にするのと同じ感覚でしょうか。コワーキングスペースは1階の路面店である必要が必須では無いので、その点で探せば物件は多くあると思います。一方で、場所貸しビジネスであるコワーキングスペースと平行して、カフェの要素を強めるとか、スクールの要素を強めるとか、何かと重なった場合は坪単価が高くても成り立つのかもしれませんが、純粋にコワーキングスペース単体となると、坪単価は重要だと思います。

なお、これらの立地条件を外したら上手くいかないわけではなくて、これらの立地条件を満たさない場合にはイベントや勉強会を開き続ける等のコンテンツを出し続ける必要性が高まる、と考えました。

この結果、1年前の私が立地を検討した時では、
・東京の池袋駅東口周辺
・埼玉の大宮駅周辺
・千葉の柏駅周辺
の3箇所のいずれかで、自分が今まで行ってきた経験をもって、コワーキングスペースを開けば、1年前のそのタイミングでは、おそらく上手くいくだろうと思いました。

このうち、
池袋駅東口で展開するなら、都市型のコワーキングスペースになり、分野に特化して勝負ができると考えました。
一方で、大宮駅や柏駅で展開するなら、郊外型のコワーキングスペースになり、地域に特化する必要があると考えました。

当初、自分としては、IT企業として、まだ東京で頑張っていきたいと考えていたので、池袋駅東口でITの人達が集まるコワーキングスペースという感じの切り口で開くことを最有力として考えていました。
その一方で、上記に書いた通りで、いつかは必ず生まれ育った地元の埼玉県さいたま市にビジネスという形で戻ってきたいという意思があったので、大宮駅周辺の地域情報も平行して調べていました。その結果、大宮では例えば商店街の商店会長が30代の若い人が行っていたり、街づくり関係でも若い人の活躍があったりと、年配の人が若い人に権限を任せていて、世代交代も行われている印象を持ちました。また、大宮は商店街も元気で、J1サッカーチームの大宮アルディージャも地域密着を考えていて、さいたま市役所の行政も地域の活性化のための課が新設されるなど力を入れている印象を持ちまして、大宮駅東口の再開発も控えていて、面白い地域になりつつあると思いました。
起業当時にインキュベーション施設「ネスト赤羽」にいた時に、東京都北区の商店街の活性化にも関わった時期があり、その時の経験から考えると、大宮はとても活動しやすくも感じました。
そういったこともあり、当初の自分の計画では50歳くらいに生まれ育った地元の埼玉県さいたま市にビジネスという形で戻る予定でしたが、15年以上早まりましたが、埼玉県さいたま市ではまだ誰もやっていないコワーキングスペースという業種を、一番初めに取り組む形で、地元に戻ってこようと思い、おそらく収益的にも成立すると判断して、大宮駅周辺という立地に決めました。

私に地元に戻ってビジネス展開をしたいという意思が無かったら、おそらく池袋駅東口でコワーキングスペースを始めていたと思いますが、好んで地方都市でコワーキングスペースを展開する人は、やはり生まれ育った地元だったり、配偶者の地元だったり、何かの縁でその地域に住むことになって愛着があるとか、プレイヤーは限られるはずで、自分が今まで行ってきたことと、タイミングを考えると、このタイミングで生まれ育った地元の埼玉県さいたま市でコワーキングスペース運営者として戻るのも良いかなという判断でした。

なお、物件を探していて、起業してから5年・6年経つと色々な繋がりから、長い間テナントが入らずに無料でも良いから使って欲しいとか、家賃は売上が上がってきたらレベニューシェア(収益按分)で、などの話も、ビルオーナーやビル管理会社から3件ほど個別に話を頂きました。
個人的な感覚として、無料にしてもレベニューシェアにしても、人が来なければ辞めるという判断を自分以外の人が決定して従わないといけなくなるだろうし、人が来て繁盛すればフロントに立って回している自分達と物件オーナーとの間の収益按分で中長期的にはトラブルになるだろう、と感じたので、それらの話はお断りして、結果、今の大宮駅東口徒歩1分の物件を賃貸借契約で借りるに至っています。

なお、コワーキングスペースは不特定多数の人が出入りするので、不特定多数の人が出入りする店舗用物件、または、理解のある事務所用物件を探す必要があると思います。また1年前の私が探した段階では「コワーキングスペース」と言って、物件のオーナーに通じたのは半数近くでした。まだまだ一般的なキーワードとは言えないので、自分の行いたいことを理解してもらうために、写真や動画をiPadで物件のオーナーに見せたりもしました。私は、池袋で20件くらい、大宮で10件くらいの物件を、実際に足を運んで、内覧してました。物件内覧件数として多いのかは分かりませんが、私はそれくらい見ました。見る以前に半数くらい断られたので、結果として、50物件から60物件は内覧申込をしました。また、最終的に絞り込んでからは、その物件の前で、朝から晩までいて、人通りを見たり、騒音を確認したりして、その上で今の物件になりました。

またこれは余談かもしれませんが、自分でコワーキングスペースを運営するようになって、最近では、大袈裟な数字ではなく、本当にほぼ毎日、誰かしらは、コワーキングスペース7Fに、コワーキングスペースをこれから始めたい人、働き方の研究をしている人やコミュニティスペースの研究をしている人、等が来ます。

自分も色々な人に話を聞いて回って始めたので、コワーキングスペースをこれから始めたいという人とはなるべく交流を持ちたいと思い、コワーキングスペース運営者勉強会という勉強会を毎月第1月曜日に定期開催していたり、コワーキングスペース7Fに来てくださった人とはなるべく時間を作るようにはしていますが、毎日のように人が来るので、運営者側から見るとどうしてもコワーキングスペースをこれから始めたいという訪問者を一人一人認識して差別化するのは難しいと思います。
そこで、例えば、自分で回ったコワーキングスペースの訪問記を、ブログにするとか、Podcastにするとか、動画にするとか、そのような特徴が聞き手にもあると、話し手となるコワーキングスペース運営者も話してくれやすかったり会ってくれやすくなると思います。もしこれから多くのコワーキングスペースを回りたいと考えている人がいましたら、参考にしていただければと思います。

オープン前の準備

そもそも空間運営自体が初めてだったので、色々と試行錯誤はありましたが、コワーキングスペースの物件が決まってからは、まずは未完成でもとりあえずオープンさせることを優先させました。
埼玉県さいたま市の大宮駅東口徒歩1分の所で、約65坪・215平米の広さで、コワーキングスペースを始めます。 | 株式会社コミュニティコム
コワーキングスペースの名前が決まりました。 | 株式会社コミュニティコム
で表明してから、1カ月後にはプレオープンをしました。プレオープン当初は段ボールなども出ている状態でしたが、Webサービスのリリースと同じで、枠組みだけ初めに決めておけば、内部は柔軟に変更対応できるという判断で、空間運営自体が初めてなので知識や経験もやりながら身に付けていこうと考え、まずは初めてみて、そこから変えていけるところは変えていこうと思いました。

また、事前に見た30箇所くらいのコワーキングスペースで、良いと言われていた部分は、取り入れてみました。
具体的には、例えば、畳エリアがあれば使う人も多いとか、コワーキングスペースは交流に来ている人だけでなく納期が近いとかで作業に集中したい人もいるから集中エリアは作った方が良いとか、です。

また、事前に、
大宮のコワーキングスペース予定地に、事前に見学いただいて意見を言ってもらう会
というのを開いて、60人くらいが来てくれて、意見をもらいました。
ここでは、例えば、当初の設計上は会議室は無かったのですが、レンタルオフィスを借りた経験のある田村さんの意見で会議室は絶対にあった方が良いとなり、設計をし直して会議室を作りました。会議室は相当に使われているので、この点、良かったと思います。

内部の机や椅子などは、無料でいただける物は頂きました。幸い、起業して5年・6年経つと付き合いや繋がりも増えていて、ほとんどが無料で集まりました。中には、Fritz Hansenの50万円以上する机や椅子を廃棄する予定だったからと無料で頂けたりもしました。

ソファや高機能椅子などは、オフィスバスターズさんの柏倉庫で中古で買いました。コワーキングスペースのような共有スペースの場合、新品を買っても一週間も使えば中古品になってしまうので、中古品ではあるけどブランド力もあり定価は高いけど質の良い物で、かつ、状態の良い物を揃えました。仕事など普段使う場所となるわけで、それだったら、より良い家具の方が作業効率が高まる環境になるからです。
結果、40万円以上するソファが6万円で買えたり、アーロンチェアなどの10万円代後半の椅子も4万円台で買えたりしました。

ちなみに、オフィスバスターズさんの柏倉庫は、渋谷のコワーキングスペース「Lightningspot」の中川さんに紹介してもらいました。自分がコワーキングスペースを始める前に多くのコワーキングスペースの運営者と知り合いになっていたので、そういった相談もできたのは良かったです。
オフィスバスターズさんの柏倉庫での物を買った様子は動画でも撮ってYouTubeに公開しています。
埼玉県でコワーキングスペースを開く 家具を探すオフィスバスターズ(1/10) – YouTube

さらに、事前に「欲しい物リスト」をWebサイトに公開して、お祝いで何かもらえるなら、この中からください!というリストを作りました。
以前、会社を赤羽から西日暮里に移転した時に、移転祝いで胡蝶蘭が沢山贈られてきたけど、全部枯らしてしまった経験があり、こちらからアナウンスをしないと、贈る方も無難に、お花やお酒になるのは分かっていました。
また、通常の会社移転と異なり、コワーキングスペースという共有スペースの空間運営を始めるし、もともとITで起業していた人間が新しいことを始めることになり、何か贈ってやろうと思ってくれている人はおそらく多いと思っていました。
結果として、もともと付き合いのあった100人以上の人から、机や椅子などはもちろん、掃除機や冷蔵庫や加湿器やゴミ箱やロッカーや卓球台やボードゲームやイベント用の機材やパソコンやディスプレイやプロジェクタやスクリーンやスマートフォン・タブレットの白ロムやペンタブレットなどなど、頂くことができました。

これらにより、コワーキングスペース7Fのスタート時の内部の物の調達に搬送費を含めても100万円掛かっていません。本来は同じ物を普通に調達したら300万円くらい掛かるはずだったので、その点で多くの人の協力により大変助かりました。

これら、内部の施設も整えつつ、同時平行して、外部へのPRやアナウンスとして、ブログやFacebookやTwitterやYouTubeなどで、オープン前のコワーキングスペースを作っている様子をその都度公開していきました。作っている感が出れば、オープンしたら行ってみようかなと思うかもしれないし、話題にもなるし、シェアもしてもらえるかもしれないと思ったからです。

また、オープン直後はコワーキングスペースから出れないと思ったので、オープン前に、地域の関係各所に挨拶に行きました。例えば、さいたま市役所の産業関係や地域関係の部署に、今度コワーキングスペースというのを始めますと言いに行ったり、周辺の商店街の人達にも商店会長を通じて挨拶したりしました。
大宮という地方都市で開く郊外型のコワーキングスペースなので、地域との関係が特に重要だと思ったからです。

結果として、オープン初月から、延べ利用者数は700人を超えました。

「コワーキングスペース」という、まだ一般的になったとは言えないキーワードの業種で、何もしないでオープン当初から人が来るわけも無く、ただ一方で、特に郊外型のコワーキングスペース展開の場合、地域の活性化をどうにかしたいと考えている人達も多く、そういったプレイヤーとなる人達とコワーキングスペースは親和性はあるし、その人達と繋がれれば、地域のコワーキングスペースとして使ってもらえると考えました。

コワーキングスペースのオープン前の準備として、どうしても内部を整えることにリソースを割きがちですが、内部を整えても利用者が誰も来なければ意味が無く、確かに数カ月経てば広がりを持ち徐々に人が来るようになるかもですが、そこに耐えられる経済的体力と精神力が必要になるので、個人的にはオープン前への関係各所へのPRやアナウンスは必要だと思い行動しました。
特に、現状のタイミングでは「コワーキングスペース」というキーワードは郊外に行けば行くほど、まだ一般的ではありません。とは言え、地方都市に行けば行くほど、そういう新しいことに反応してくれる人は必ずいるので、オープンしてからは当初は外に出れなくなってしまうので、オープン前にある程度繋がっておくと、そういった地域のプレイヤーの人達がさらに人を連れてきてくれるので運営が楽になるのではないかと、個人的には考えて行動しました。

こういった感覚は、起業当時に入居していたインキュベーション施設「ネスト赤羽」で、東京都北区の商店街や北区役所の人達と交流があったので、その時に体験したことや見聞きしたことにより、持っていた感覚でした。当時はITで起業しているので、その後に自分がコワーキングスペースという空間を始めることは想定していませんでしたが、人生何事も無駄になることは無いなと思いました。

このようなオープン前の活動もあり、初月から月間延べ利用者数が700人を超えて、初月から売上が自分の人件費を除いた経費を上回り、2カ月目には、コワーキングスペースのための女性スタッフをアルバイトとして入れられるようになり、より自分が動きやすくなり、良い流れとなったと思っています。

コワーキングスペース7Fの3つの目的

コワーキングスペース7Fは、埼玉県さいたま市という郊外型のコワーキングスペースとして、運営の目的が3つあります。
(1)自己成長の場
(2)子育て支援の場
(3)地域の課題解決の場
の3つです。

(1)自己成長の場とは、これから起業したい人や、起業したての人や、起業は考えていないけどまずは何かをしたい人や、地域でイベントを行っている人など、何かをしたい人が集まれる場所ということです。私自身、もともとはインキュベーション施設で起業について色々と知識や経験を得ることが出来たので、そのような場所を埼玉県さいたま市で作りたいと思っています。これができれば、埼玉県さいたま市地域に、産業や仕事が生まれ、雇用も生まれる循環ができるはずで、その一翼をコワーキングスペースとして担えればと思っています。

(2)子育て支援の場とは、埼玉県さいたま市は小学校の数が増えているくらい、子供の数が増えていて、それだけ子育てをしながら働いているお母さんの数も増えていると思います。特に会社勤めというよりは自分で活動しているお母さん達は、保育園や託児所に入りづらく待機児童になりやすいと思います。この時、コワーキングスペースやカフェなどが、保育園や託児所にはなれないけれど、例えば、週1・2、少しだけお子さんを預けられたら、作業が捗るとか、新しいことを考えられるとか、あると思います。
そこで、毎月第1火曜日だけとなりますが、お子さんを見ていられるスタッフを7F側で雇って用意してお子さんを身近で見てもらいつつ、それぞれの打ち合わせなどをできるイベントを定期開催しています。ただ、コワーキングスペースに保育園や託児所を併設するというのは、私達の運営体制では現実的ではないので、普段は「mama’s smile」という近くの一時預り専門託児所と提携をして、そこの託児料の半分を7Fで負担する形で、お子さんをmama’s smileさんに預けてもらった上で、コワーキングスペース7Fに来てもらうようにしています。
この点、託児料の半分を負担すると、赤字のように思いますが、これにより、お母さん方向けのイベントや打ち合わせなどを行う人達が多く使ってくれるようになって、そのようなイベントは必ずしもお子さんを外部に預ける人達ばかりではないので、結果としては採算もとれています。
子供の数が増えているという珍しい地域において、行政が保育園や託児所を増やして待機児童をゼロにするというのは現実的ではないと思いますので、民間のコワーキングスペースやカフェや自動車販売店など空間を持っている所が、その需要の一部を吸収できれば良いのではないかと考えています。

(3)地域の課題解決の場とは、大宮駅の周辺には、意外にも公民館や図書館が無く、大宮やさいたま市地域で何か行いたいと考えている人達が集まって議論できる場所が少ないと感じました。
都市型のコワーキングスペースではなくて、郊外型のコワーキングスペースを選択したわけですから、地域の人達が集まって、創発的な新しいことができる場になればと考えました。
実際に、地域の人達がコワーキングスペース7Fに集まったことによって生まれて、コワーキングスペース7Fの中ではもちろんのこと、コワーキングスペース7Fの外で、大宮周辺地域で行われる地域イベントも増えてきました。

オープン直後からの半年間

私は、20代の多くの時間を病気で入院していたり無職期間も長く、税理士法人でサラリーマンとして初めて社会人になったのが27歳と遅く、その後、29歳でIT関係で起業した時も、未経験の業界だったので、始め、どうして良いのか分からないことも多かったので、働く質も大切ですがそれ以前に働く時間で普通の人を超えないと、人より遅れてスタートした時間は取り戻せないと危機感を持っていました。
そこで、一般的な残業の無い仕事だと通常の人は、朝9時から夕方17時まで8時間を平日5日間で、1週間で40時間労働とのことだったので、とりあえず3倍で、朝7時から深夜1時くらいまでを土日関係なく毎日働けば1週間で126時間労働になるので、たまに休んでも、だいたい3倍くらいの量となり、スピード感も出るかなと漠然と考えていました。

今は35歳になりましたが、27歳からの8年間、そのような形で取り組んで来たので、コワーキングスペースの運営でも応用して、オープンした12月1日から5月末までの半年間は、もともとのITの仕事などでどうしても外出をしなければいけない時以外は、スタッフがいたとしても、自分も必ずコワーキングスペースにいようと思い、朝から晩まで毎日いました。
空間運営が初めてだったので、そこで起きうることを、まずは自分で把握しておこうと思ったからです。
おかげで、毎年花粉症になるのですが、今年は花粉症の時期、空気清浄機が3台あるコワーキングスペース7Fからほとんど外に出ずに毎日いたからか、花粉症になりませんでした。
このような働き方は異常と思う人もいるかもしれませんが、20代の多くの時間を無駄に過ごしてきたというコンプレックスが個人的にはありまして、今でもその当時の危機感が消えません。働き始めてからは順調で不満も無い日々を過ごしていますが、不安はあるという感じでしょうか。また、良い意味でも悪い意味でも働いているという感覚もあまり無く、日々の好きな活動が仕事になっているから継続できていると思っています。

始めの半年間、自分がフロントに立つことによって、まずは自分でやってみる、ということを行うことができました。空間運営としての知識や経験は増えました。専門でやってきた人に比べたら、まだ不十分という認識はありますが、ITで起業した時も、もともとは素人同然だったけれど、一生懸命にやっていたら大規模案件や書籍の執筆や講演などにも声が掛かるようになったので、今はコワーキングスペース運営業務として働く質は大切ですが、それ以前に、より多くの時間量をこなす時期だと認識しています。

オープンして半年後から今

オープンしてから半年が過ぎたあたりで、今度は逆に、自分のインプットがコワーキングスペース7Fに来てくれる人からのインプットのみになっていて、自分から情報を取りに行けてないことに気が付きました。また、常にコワーキングスペースの中に居続けるというのが現実的ではないことも分かっていました。

オープンから半年が過ぎた頃にはスタッフも増えて任せられるようになり、自分も抜けられるようになってきたので、徐々にまた外に出るようになりました。

また、半年が過ぎた頃には、コワーキングスペース7Fも利用者がたくさんいる状態が続き、空間運営に何かもう一つプラスしたアイデアが欲しくて、この頃にまた新たに、仕事の出張やWordPressのイベントに合わせて、全国の20箇所くらいのコワーキングスペースを回ったり運営者と話をしたりしました。

ここでまた新たに回った結果として、コワーキングスペース7Fとしては、その目的の一つである自己成長の場所としての要素をより強める方向が現状のタイミングではベストかなと感じるに至りました。

また、自分が外に出れるようになったタイミングで、コワーキングスペース運営者勉強会という任意参加の勉強会を、毎月第1月曜日に定期開催をして、参加しているコワーキングスペースを回って見学させてもらいつつ、運営者同士が交流をする、ということを始めました。
これは、レンタルオフィスの人達が定期的にそれぞれのレンタルオフィスを回って見学しつつ、レンタルオフィスに関する法律や運営方法などを勉強する、という集まりに縁があって参加させていただいたことがあり、レンタルオフィスの運営者は不動産業界からの出身の人達が多い印象があり、このような業界の専門家達もより高めているのに、コワーキングスペースは私含め不動産業界以外の出身の人も多く、より空間運営の方法や法律関係なども学んだり、情報交換をできればと感じたことから始まりました。
コワーキングスペース運営者勉強会は、今でも毎月第1月曜日に定期開催をしていて、先日は、田中さんの茅場町のコワーキングスペース「Co-Edo」で「第7回コワーキングスペース運営者勉強会 at Co-Edo」を行いました。毎回、10近いコワーキングスペースの運営者が集まり、20人以上が参加するようになりました。
任意参加ではありますが、淡々と定期開催をしていくことで、見聞きして良いと思った点をコワーキングスペース7Fに取り入れていきたいと考えています。

スタッフの採用

コワーキングスペース7Fには、オープンから1年経った2013年12月現在、運営側スタッフとして、男性2名・女性9名がいます。

一番初めに入ってもらったタマミさんと、職業訓練の企業体験として来た後に入ってもらったぬっきぃ以外は、
採用情報 | 株式会社コミュニティコム
採用情報(コワーキングスペース7Fの情報) | 株式会社コミュニティコム
から応募してもらって、面接をしています。

コワーキングスペースのアルバイト募集というのは珍しいようで、オープンからのこの1年間で合計60人くらいの応募がありました。
採用情報 | 株式会社コミュニティコム
採用情報(コワーキングスペース7Fの情報) | 株式会社コミュニティコム
の通り、求人募集のページを読むだけでも長く、かつ、入力フォームも多い、という手間をクリアして応募してきてくれるので、なるべく面接までした上で、今のスタッフ構成になっています。

採用基準を公開するのもアレなのですが、私がコワーキングスペースのスタッフ採用の際に意識しているのは、
(1)既に自分の将来の目標が明確で応募してきた人や、逆に自分の将来の目標が全く無いので探したくて応募してきた人で、その上で、コワーキングスペースという空間を良い意味で打算的に運営側として自分の将来のために利用してやろうと思っている人で、
かつ、
(2)分野は何でも良いので、何か一つ、コダワリか、特技か、特定の分野への深い知識や経験、のある人、
を採用しました。

これは、コワーキングスペースのスタッフ運営というのは、極端な話、楽をしようと思えば、いくらでも楽をできるアルバイトともなります。受付に座っているだけで自分の作業だけをして過ごす、ということもできないわけではありません。そこで、自分から仕事を作れたり自主的に動ける人を採用する必要があって、これは時給以上に何か目的がハッキリしていて、それがコワーキングスペースの利用者さんと交流することで、そのスタッフのインプットに繋がったり、または、コワーキングスペースには色々な業種業態の人達が来るので、その人達と交流する中で、自分の将来の方向性を探したい等、自分から動く動機付けがある必要があるなと考えました。
その他にも、せっかくコワーキングスペースという空間があるので、スタッフ自らその空間をどうこうしたい、というような積極的な意見を持っている人もいて、空間運営に興味があるという人も、自発的に動いてくれる要因になると思いました。
自分のやりたいことや将来の方向性にプラスになると思えば、お金以外の部分での自己実現欲求を満たす形となり、結果としてコワーキングスペース7Fという空間が良くなり、それが利用者満足に繋がることを期待しました。

また、コワーキングスペースに来る人の多くは、何かに優れていて、それが仕事になっている人が多く、その分野のプロと言えます。そういったプロの人にその分野で勝ることは無くても、そういう人は他の分野のプロをリスペクトして話を聞くことのできる傾向にあるはずで、例えば、折り紙を折るのが上手いとか、料理が上手いとか、漫画を描いてコミケに出しているとか、英語が話せるとか、イラストやデザインを職業としているとか、そもそも個人事業主として開業しているとか、それが仕事になっている・なっていない関わらず、スタッフも何か一つコダワリか、特技か、特定の分野への深い知識や経験、があれば、よりコワーキングスペースに親和性があり、コワーキングスペースのスタッフと利用者との間のコミュニケーションとなり、空間としての交流も盛んになると考えました。

コワーキングスペースの運営業務というのは、ある意味、普通のアルバイトとは異なるので、例えば、受付業務は拙くても、イベントを開くことに長けているとか、外から人を連れてこれるコンテンツを持っているとか、リスクと掛かる経費は代表者の私が負うので、積極的に行動できる人を歓迎するようにしています。もちろん、受付業務が得意な人もいて、それぞれの個性と将来の方向性に合ったことをしてもらえるようにと心掛けています。
また、私が紹介できるルートなら、コワーキングスペースとは別に人や機会を紹介したりして、スタッフの将来の方向性のインプットとなることでモチベーションが高まり、結果として、コワーキングスペース7Fの運営にプラスになるようにと心掛けています。

そもそも、コワーキングスペース7Fのスタッフの時給は、
採用情報 | 株式会社コミュニティコム
に書いてある通りで、
朝7時から朝9時の時間帯:
時給1000円
朝9時から夜22時の時間帯:
時給900円
夜22時から夜23時の時間帯:
時給1125円(22時以降は、労働基準法に基づき、通常の時給の1.25倍となりますので、22時以降の時給1125円となります。)
交通費:1日1000円を上限に支給
です。
IT関連の開発側やデザイン側などの仕事でのスタッフはまた別ですが、コワーキングスペースの運営業務としてのアルバイトとなると、現状ではそのくらいの時給しか、私には出せません。
この給与体系で、全てにおいてパーフェクトの人が来るとは想定しておらず、ただ、1つでも光るスキルや能力があったり、そのスタッフの目指す将来の方向性がコワーキングスペース運営にも向いていたりした場合には、全てにおいて平均点の人がコワーキングスペースを運営するよりは、おそらくはコワーキングスペースという場所だけを考えた場合、良いと考えました。

最近、WordPress関係で付き合いのある、プライム・ストラテジー株式会社の代表取締役のけん牛ちゃんに勧められて、「蒼天航路」という三国志の曹操が主人公の漫画を全巻買って読んだのですが、この漫画に描かれていた曹操の人材採用方法のように才があれば適所に配置するイメージで、1つでも光るスキルや能力があったり、そのスタッフの目指す将来の方向性がコワーキングスペース運営にも向いていれば、他の部分は、私の責任においてカバーして、必要とあればその後に身に付けていってもらおうという流れです。
この点が、一般企業における受付業務と、コワーキングスペースとしての受付業務の違いと思います。もちろん、今後、コワーキングスペースを取り巻く環境やステージに応じて、順次、必要となる人材は変わっていくかもしれません。もしそのタイミングになることがあれば、柔軟に変化できる対応と運営はしていきたいと考えています。

この結果、女子大生や、卒業後の次のステップを目指している20代の女性を中心に、7Fスタッフ男性2名・女性9名でコワーキングスペース7Fを運営しています。
空間運営自体が初めてで、まずは1年間やってきたわけで、この人材採用方法が正しいのかは分かりません。全てにおいて高い水準の人がいればベストですが、なかなかそういう人はいないので、全てにおいて平均的であるよりは、何か1つ尖った人の方が、コワーキングスペースという空間としてはプラスになるという判断です。

また、コワーキングスペースによっては利用者さんをスタッフにして利用料を格安や無料にすることで運営側も手伝ってもらっている所や、インターンと称して無給のスタッフを募集する所もある中、コワーキングスペース7Fとしては、900円からではありますがキチンと時給を出して、交通費もほぼ全額出す形を採っています。
これは、キチンと時給を出した方が、色々と頼みやすいし、スタッフも仕事としての意識が生まれて、結果として利用者満足が生まれて売上が上がることで、良い流れができると考えたからです。また、自分自身がコワーキングスペース7Fの目的の一つとして、自己成長のできる場所を作り埼玉県さいたま市に産業と雇用を生みたいと言っているのに、自分は雇用を生んでいない、という自己矛盾は良くないし、自己矛盾している組織が継続できるわけがないから、という理由もあります。

個人的には、コワーキングスペースの運営側に携わるということは、色々な業種業態の人達と交流ができるので、就職活動前の大学生や、将来フリーランスとして活動したい人、将来のビジネス活動としての目標が明確な人などに、運営スタッフの仕事は向いているのではないかと考えています。
この1年間運営して、一緒に運営しているスタッフの中に、大学3年生で就職活動が始まった女性スタッフも出てきました。また、大学を休学して留学すると決めた女性スタッフも出てきました。将来老人ホームを作りたいとコワーキングスペース7Fの最初のアルバイト面接で言っていて新規に立ち上がる老人ホームへの就職が決まった現在大学4年生の女性スタッフも出てきました。これらの人達が、今後コワーキングスペース7Fを離れて、数年とか10年とか経った時にどうなっているのか、個人的には、とても楽しみです。

営業日と営業時間について

コワーキングスペース7Fは、年中無休で、朝7時から夜23時まで、全時間帯でスタッフのいる有人の運営体制を取っています。

営業日については、まず、ビジネスとしても使ってもらう空間として、平日に定休日があることは有り得ないと思いました。また、普段勤めている人が勉強会やイベントを開くとしたら土日なので、土日のいずれかが開いていないというのも有り得ないと思いました。
従って、コワーキングスペースを自分が開くとしたら、ビル側の都合で全館閉まってしまったり等が無い限り、年中無休で開けようと考えました。

営業時間については、大宮駅近くという立地から、都内で働いて自宅に帰る前に使う人も多いと思いました。また、私もIT関係の仕事をしていて夜型の人が多くコワーキングスペースを使う人も夜まで使いたいと思いました。さらに、朝活のように朝活動する人は、埼玉県で活動する人達は大宮集合の人達も多いことも推測できました。
そこで、ビルが管理上の問題から、0時から7時まで全館閉まってしまうので、朝7時から夜23時まで開けようと考えました。しかし、始めは自分が運営業務も行わないといけないので、朝7時から夜23時にしてその後に締め作業を行う、というのは現実的ではないと思い、朝9時から夜23時までで、スタートしました。
コワーキングスペースをオープンして9カ月目にスタッフを全時間帯配置に出来るようになり、今年の8月からは朝9時からを朝7時からにして、現在は、年中無休で、朝7時から夜23時まで営業して、全時間帯で、スタッフの誰かはいる有人での運営体制にしています。

このように、コワーキングスペース7Fは、年中無休で、朝7時から夜23時まで毎日開いています。
毎日開けることで、利用者の利便性を高め、利用者数を増やして、売上を上げないと、スタッフを入れられないので、定休日を作ることは結果として自分がいないと成り立たないような労働集約型に陥り、継続できないと思いました。

なので、始めの半年間くらいは多少無理をしても、年中無休で朝から晩まで開けました。結果として、売上が立って、スタッフも入れられて、自分が抜けられる時間も増えました。

定休日を作らないと自分が休めない、ということを言うコワーキングスペース運営者がいますが、これは考え方や運営方針にもよると思いますが、個人的には間違っていると思っていまして、年中無休にして、利用者の利便性を高めて売上を上げて、その売上をもってスタッフを増やすことで、自分が休んだり抜けられる時間を増やす、という流れを作らないと、いつまで経っても自分が休めないので長期的には疲弊すると、個人的には考えています。
また、この流れを作れたら、運営者である自分は他のことを出来る時間を増やせるし、利用者も毎日いつでも来れて利用時間も長くなって選択肢が増えるし、空間としてスタッフを入れられて雇用も生まれて、皆にとって良い流れになるのではないかと考えています。

また、ビルの使える限界まで、年中無休で、毎日朝7時から夜23時まで開けて、それで上手くいかなかったら、少なくとも上手くいかない原因は営業日や営業時間の問題ではなく他のことが原因と言えます。原因の切り分けとして、営業日や営業時間が原因で上手くいかないという言い訳をしたくなかったという個人的な考えもあります。

さらに、施設としてセキュリティカードなどを発行して、早朝や夜の時間帯は会員のみ開け閉めできるようにもできますが、コワーキングスペースという空間の性質上、中で交流や気配りのできる運営側のスタッフが全時間帯でいる体制にしています。

このような理由から、コワーキングスペース7Fは、年中無休で、朝7時から夜23時まで、全時間帯でスタッフのいる有人の運営体制を取っています。

初期投資について

コワーキングスペースを始めるには、場所をまだ持っていなければ、物件を借りるところから、内装代など、初期の投資額が掛かります。
ITのWebサービスで起業する場合などは、自分にスキルがあれば小規模からでも始められて、そこまで初期コストが掛かずにスタートする選択も採れますので、この点が大きく異なると思いました。

具体的な金額は、物件の広さ等にも寄りますが、物件をこれから借りるのでしたら、その初期費用、内装代などの費用、そして、最低でも6カ月くらい誰も来なくても耐えられる賃料分と水道光熱費、などが賄えるだけの金額が初期の時点であると良いのではないでしょうか。
すると、本当に最低限だと100万円くらい、あとは広さによって1000万円だったり2000万円だったりすると思います。

私が見て回った運営者の人達で今でも継続してコワーキングスペースを運営している人達だと、初期投資金額は、300万円から1000万円くらいの人が多い気がします。

私は、もともとITで起業していたこともあり、キャッシュがあったので、これらの初期投資は、全て自己資金で賄いました。コワーキングスペース7Fの運営主体である株式会社コミュニティコムは、もともとは2006年1月にノートパソコン1台と3万円の元手で私が税理士法人でサラリーマンをしていた頃から個人事業主として始めて、それから2008年1月に法人化したこともあり、身の丈以上のことをしてこなかったので、外部の銀行借入も無く、株式も100%自分持ちなので、この点は柔軟に自由にできました。

自分の考えとしては、自己資金以上の身の丈に合わないことはしないという方針で会社を経営しているので、もし自己資金が無かったらコワーキングスペースも始めなかったとは思いますが、資金調達の方法として、他の運営者の人達の話を聞いて回ると、その他にも、頭金を用意した上での創業融資(銀行借入)だったり、補助金や助成金の申請だったり、親会社があってその会社の資本だったり、ビジネスコンテストで賞を取ったり、クラウドファンディングを使って資金を集めたり、色々だと思いました。

お金に色は無いので、初期投資をどのように用意するかは人それぞれ自由だと思います。私も今思えば、コワーキングスペースは地域性もあり公共性もあるといえばあるので、補助金や助成金の対象にもなりやすいと思うので、スピード感は落ちるけど、そういうタイミングがあれば使えたのかなとは後になって思いました。

いずれにせよ、外部の方針変更などにより運営途中でハシゴを外されない形での運営体制の確立のために、個人的には、お金はいずれかの方法で自分で用意する必要はあるのではないかとは思います。

収益について

最近は、ほぼ毎日、誰かしら、これからコワーキングスペースを始めたいという人が、コワーキングスペース7Fに来ていますので、その時に、たいてい聞かれる質問が、
「コワーキングスペースが収益的に成り立つか?」
ということです。

ただこれは、
「飲食店をやりたいのだけど、収益的に成り立つか?」とか「ITで起業したいのだけど、収益的に成り立つか?」などの質問と同じように、その人の分析や頑張りやタイミング次第で、結果は変わるのではないかと思います。

例えば、飲食店を開いたとして、上手くいって繁盛するお店と、上手くいかないお店と、あると思います。
それと同じで、コワーキングスペースを開いたとして、収益的に成り立つ所もあれば、成り立たない所もあるわけで、一括りには出来ないと思いますが、私は成り立つと思って始めて、コワーキングスペース7Fは収益的に成り立っていますし、継続していけると思っています。

個人的な意見としては、利益は出していかないと空間を維持成長できないので、利益を出せる努力はするべきだと思います。
コワーキングスペース7Fも、既にIT事業の方で収益が出ているので、地域性と公共性を備えたコワーキングスペースとして収支がトントンになれば良いと思っていました。しかしながら、収支トントンを目標にすると、本当に収支がトントンとなり、利用者増加による売上増加に合わせて、スタッフの人件費や設備費も増加して、収支がトントンだと売上が下がった時に柔軟に対応できなくなり、リスクが高いと、利用者もスタッフも増えるに伴い、気が付きました。

もちろん、コワーキングスペースの運営自体が、自社のPRに繋がったり、営業コストの削減に繋がったりと捉えることもできるかもしれません。また、本来掛かるはずのオフィスの賃料コストの削減になっていると捉えることもできるかもしれません。
また、コワーキングスペース7Fの場合は、仮に赤字に転じても、IT側で出ている収益で補填することはできます。

ただ、スタッフ数10人ちょっとの小さな会社が運営していることもあり、コワーキングスペースの運営でも収益を出していかないと中長期的には疲弊して場所を維持できないと考えています。通常の民間企業であれば、現金預金がゼロになれば運営が止まってしまうはずで、場所を作っておきながら場所を維持できませんでした、というのが、一番良くないと思うので、その点で、利益を出していくことで、空間として維持成長できる経済的体力を付けていきたいと考えています。

そのためには、色々なインプットをして、その上で、コワーキングスペース7Fにアウトプットしていきたいと考えています。具体的には、コワーキングスペースに限らずに空間運営として成功している場所を見学に行ったり運営者に話を聞いたりしています。

詳しい財務状態までは把握していませんが、コワーキングスペースとして利益を出していて維持成長している感じとしては、渋谷の「Connecting The Dots」、大阪の「オオサカンスペース」、名古屋の「MYCAFE」、あたりは注目しています。
「Connecting The Dots」や「MYCAFE」のようにコワーキングスペースと併用して固定席であるシェアオフィスがあれば収益的に安定するし、「オオサカンスペース」のように場所以上の価値をそこに見出す人が多ければ利用料以外の部分で月額会員になる人が多いと感じました。これらは固定収益となるので、運営上は安定するのではないかと思います。

コワーキングスペース7Fは、現状は、月額会員からの売上、ドロップイン(一時利用)からの売上、イベントのためのドロップインからの売上、というのが、ちょうど3分の1づつ、というようなイメージですので、利用者の多くいる他のコワーキングスペースの運営者の人達に聞くと、コワーキングスペース7Fはドロップイン比率が他より高いようです。
これは、コワーキングスペース7Fには、地域の人達も多く使ってくれている郊外型のコワーキングスペースという理由もありますが、この点、運営上は盤石とは言えないでしょう。

また、名古屋の「ベースキャンプ名古屋」は、アップルップルというIT企業の代表者であるカズミチさんもフロントに立ちつつ運営しているので、中小のIT企業でありながらコワーキングスペースも本格的に展開しているという点で近い感じを持っていて、参考にしたり、カズミチさんに色々と伺ったりしています。

また、個人的には、名古屋の「タスクール」のビジネスモデルは、立地条件や物件があまり良くない所でも成り立つモデルと思っていて、タスクールの渡邉さんとお話した際に、とても参考になりました。コワーキングスペース7Fとしても、7F大学というのを始めましたが、これは、タスクールで見聞きしたことを参考にしました。

自分だけで何かのアイデアを生み出すというのは難しいと思いますので、インプットをたくさん増やす中で、アウトプットに繋げていって、収益に繋げていく必要があると思っています。

コワーキングスペース7Fは、月額会員の利用料が1万円を切っていますし、ドロップイン(一時利用)も2時間500円、1日朝7時から夜23時まで利用して出入り自由で1000円と、コワーキングスペースの中でも安い方だと思います。地域のコワーキングスペースとして展開しているので、こちらの料金を値上げする予定はありません。この価格設定を上げて人が来なくなるくらいなら、この価格設定で人が来ている状態で、マネタイズをしていった方が結果として収益化できると考えています。

コワーキングスペースを運営して良かった点と悪かった点

コワーキングスペースの運営をして良かった点としては、まず、知り合いが相当に増えた点が挙げられます。
おそらくこの1年間で数千人という人と話しました。しかも、コワーキングスペース7Fという自分の運営している空間に来てくれる形ですので、ITで行っていた時は自分から出掛けていくことが多かったので、人と情報が集まる仕組みとしてのコワーキングスペースは凄いなと感じています。
例えばですが、Facebookの友達の数は、コワーキングスペースを開く前でも起業してITで仕事をしていてWordPressなどで講演したりも多くあったので1000人くらい繋がっていましたが、コワーキングスペースの運営を始めてからは実際に会ったことのある人とのみ繋がっているという認識ですが、それでもFacebookの友達の数が1年間で2000人以上増えて、合計3000人を超えてしまいました。Facebookで数千人の友達がいる人なんて怪しい人なんじゃないかと思っていた時期もありましたが、今では自分がすっかりそんな感じです。それくらい人と繋がれる機会は格段に増えました。
特に、自分の生まれ育った地元の埼玉県さいたま市にビジネスという形で、いつかは戻ってきたいと思っていた自分としては、地元の埼玉県さいたま市で積極的に活動している人達とたくさん繋がれたのは良かったです。

次に、コワーキングスペースの運営をして良かった点としては、ITで起業できたのは偶然に趣味で運営していたWebサイトに広告収入がついてたまたま仕事になって今に繋がったという認識を持っていますが、コワーキングスペース運営というITと異なる分野でも採算ベースに乗ることができたのは、頑張ればどんな分野でもゼロから立ち上げられるという自信にはなりました。
コワーキングスペースの運営を自分が始めた時、上手くいかないのではないかという意見も多く聞こえてきました。しかしながら、長期的・将来的には分かりませんが、この1年間は順調に推移しました。それなりに本気でやれば異業種分野でも成り立たせることができることを、対内的にも対外的にも示せたのは、今後を考えると良かったのではないかと思います。

一方で、コワーキングスペースの運営をして悪かった点としては、ITだけを行っていた時は、コワーキングスペースの運営後に比べて、より小規模にフットワークも軽く、気楽にやっていたこともあり、コワーキングスペースの運営を始めてから、そういったフットワークの軽さが無くなってしまった点です。まず、外に出るのにも調整が必要となり、起業してから今まで気軽に勉強会や交流会に出かけて行ってはインプットをし続けていた自分にとって、自由に外に出れないというのは想像以上に苦痛でした。特にオープンからの半年間は自分で決めたことではありますが、朝から晩まで毎日コワーキングスペースにいて、好きでやっていることではありましたが、半年の最後の方はさすがに疲弊していました。最近はスタッフも増えて、この問題は解決しつつあるので、任せられるスタッフが増えて感謝しています。

次に、コワーキングスペースの運営をして悪かった点としては、IT事業に比べて、掛けている時間に対しての収益性がものすごく悪いということです。ただ、この点は種まきの時期という捉え方もできるし、今のタイミングで空間運営という新しいことを仕事にできた、ということで、良いように考えるようにはしています。この問題も時間が経つとともに解決できたらと考えています。

コワーキングスペース7Fの2年目の目標

コワーキングスペース7Fの2年目の目標としては、利用者が増えてきたことによる空間としての利用方法や交流の仕方について、より工夫をしていきたいと考えています。
例えば、コワーキングスペース7Fには集中エリアがあるのですが、最近は満席になることも多く、早く来た者勝ちになりがちです。この課題は、時間制にするのか、月額会員限定のスペースにするのか、検討する必要はあるのかなと感じています。
また、以前からの利用者さん同士はコミュニティが出来上がってきたので、そのコミュニティに新しい利用者さんとの交流ができるようにすることも課題と考えています。こちらは交流イベントや利用者さん情報をスタッフ間で共有するデータベースなど必要になると思っています。
さらに、コワーキングスペース7Fの利用者さん同士で一緒に仕事をしたり、受発注をしたりするケースも増えてきました。今後は、ジョブボードや交流ボードをデジタルサイネージ化したり、インターネット上でも分かるようにするなどで、より視覚化できるようにしたいと考えています。

その他にも、7F大学を始めて、自己成長できる場を増やしていきたいと思っています。今までも、例えば、会社設立の勉強会とか、確定申告の勉強会とか、補助金や助成金の勉強会とか、Web制作の勉強会とかは、行ってきたのですが、それらは単発の勉強会に見えていたと思います。しかしながら、例えば、これから起業したいとなれば、それら一連の情報は知っておいた方が良いわけで、そういったブランディング化として「7F大学」と言い切ることで作りたいと思っています。
こちらは、月額会員さんは無料で何でも受けれるようにして、月額会員さんのメリットを空間以上の価値としていきたいと思っています。

また、私がコワーキングスペース7Fの運営から離れられずに、利用者さんが開くイベントに自分が参加できる機会が少ない初めの1年でした。前から利用者さんが開くイベント自体には自分も一利用者として参加したいと思っていたので、それができるように自分の手が日々の運営業務からは離れていければとは思っています。

さらには、
Stay Now!リリースのお知らせ | コワーキングスペース7F
Cafe Now!リリースのお知らせ | コワーキングスペース7F
メールマガジン配信開始のお知らせ | コワーキングスペース7F
のようなことを、今年の4月や5月に行っていたのですが、毎週やっていこうと思っていましたが、日々の運営業務などに追われて、止まってしまっていました。こちらもまた始めたいと思っています。

コワーキングスペース業界の今後の予測

コワーキングスペースを自分で1年間運営して、他の運営者と話したりなどもして、すると、話題が今後どうなるかということに及ぶこともあります。

個人的には、数年前はコワーキングスペースが増える一方でしたが、2013年がそうだったように、しばらくは新しいコワーキングスペースが出てくる一方で、閉鎖されるコワーキングスペースも出てくる形で、自然淘汰が続くのではないかと思います。

また、以前は、例えば、IT関係出身の人がコワーキングスペースを始める等、異業種からの空間運営を始める人が多かったですが、最近は、大手企業や不動産業界出身の人達がビルのリノベーションとしてコワーキングスペースを始めるケースが増えてきているように思います。例えば、大手企業のコクヨファニチャーさんが渋谷ヒカリエで運営している「MOV」や、不動産業界出身の佐藤さんと佐野さんが運営している渋谷の「ありんこオフィス」などです。
コワーキングスペース7Fへの見学者も、大手企業も増えましたし、最近では、商社の人達が見学に来たりもするので、今後は大資本や業界の人がより参入をしてきて、以前より本格的な空間運営やサービスが求められるような時代になる予感を個人的には持っています。

また、「コミュニティセンター」や「フィーチャーセンター」というキーワードも出てきている中、「コワーキングスペース」というキーワードはより一般的になるかもしれないし、逆に無くなるかもしれないけど、個人で働く人は増えるはずで、キーワード自体はどうなるか分かりませんが、このような空間の需要は高まるはずだと思います。今後は、カフェや自動車販売店、さらには駅の中にも、コワーキングスペースとは言わなくても似たような空間は出来てくるかもしれないなとは思っています。少なくとも、電源やWiFiの提供はより当たり前の時代になっていくはずで、その上で、コワーキングスペースとしての立ち位置を考えるようになるのではないかと思います。

最後に

コワーキングスペースの運営を目指していたわけではないのに、結果として、コワーキングスペースの運営を始めるに至り、せっかくやるならと、1年間それなりに本気で取り組みました。

このタイミングで、コワーキングスペースの運営を始めてみて、今後どうなるか分かりませんが、振り返ってみると、IT関係のオースンソースCMSで、WordPressというツールがあり、このツールがまだ日本で流行っていない頃から関わっていたこともあり、その後に良いことも多くありました。コワーキングスペースの運営者同士で話をしていると、当時のWordPressに関わっていた人達同士の状態に似ている気がして、コワーキングスペース運営者として関わるタイミングとしては良かったのではないかとは思っています。

と、書き続けてみたら、2万8千文字を超えてしまいました(汗。ここまでお読みいただきまして、ありがとうございます。
コワーキング Advent Calendar 2013の記事ですので、まずは公開しますが、あとで写真を入れたり分かりやすい文章に変えたりするかもです。

ということで、明日は、愛知県名古屋市のコワーキングスペース「ベースキャンプ名古屋」の日比野さんです。
ひびの備忘録
日々野さん、よろしくお願いします!

2014年12月1日追加
このブログ記事は、2013年のアドベントカレンダーの記事でしたが、2014年のアドベントカレンダー(コワーキング Advent Calendar 2014 – Adventar)として、
コワーキングスペースの運営を2年間やってみて、コワーキングスペースの入退出管理方法や、コワーキングスペースでアルバイトスタッフを雇う時に考えること色々。
というブログ記事を書きました。コワーキングスペースの運営として、この記事から1年後の記事です。運営側にご興味のある方は、合わせてご覧ください。

2015年3月24日追加
コワーキングスペースの運営をフランチャイズ展開することになりました。まずはフランチャイズ1号店が福島県郡山市に2015年5月にオープンします。今後は全国展開していく予定です。今後ともよろしくお願い致します。
コワーキングスペースの運営をフランチャイズ展開することになりまして、コワーキングスペースのフランチャイズ1号店を福島県郡山市の郡山駅近くに作ることになりました。

2016年3月5日追加
コワーキングスペース7Fからフロア増床して、6階にシェアオフィスと貸会議室を作りました。
シェアオフィス6F
貸会議室6F

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この記事を書いた人

コワーキングスペース7Fの運営代表者です。7Fの運営会社である株式会社コミュニティコムの代表取締役でもあります。2012年12月1日に7Fがオープンしてから2014年4月末まで店長も兼ねていましたので、外出予定が無い日は基本毎日いましたが、現在は山下に店長を任せ、オーナー兼利用者となりました。今はもともとの本業のITの仕事と、コワーキングスペースに絡んだ創業支援や地域おこしの仕事が中心です。下のフロアを増床することになり、シェアオフィス6Fと貸会議室6Fの運営もしています。趣味は自分の思い付いたWebサービスを自分で自由に開発することです。



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