コワーキングスペース7F アルバイトスタッフ・インターンシップ・正社員スタッフ募集
シェアオフィス6F
貸会議室6F

こんにちは。埼玉県さいたま市の大宮駅東口の徒歩1分の場所でコワーキングスペース7Fを運営している代表者の星野邦敏です。

このブログ記事は、「アドベントカレンダー」という12月1日から25日まで25記事のブログ記事をリレー形式で繋ぐというインターネット上のイベントが最近ありまして、その中で、「コワーキングスペース運営者限定」としてコワーキングスペース運営者限定アドベントカレンダー Advent Calendar 2015にて、このブログ記事を書いています。

ちなみに、コワーキング Advent Calendar 2015 – Adventarという「コワーキング」に関するアドベントカレンダーの方で、6Fを増床してレンタルオフィスと貸し会議室を大宮駅東口に作る経緯は、コワーキングスペース7Fが順調だからではなくて、そのタイミングが来たから、と思っていることを書いてみる。という記事を書きまして、その続きとなります。

コワーキングスペース7Fは2012年11月27日にプレオープン、2012年12月1日に本格オープンをしていまして、先日に3周年を過ぎまして、4年目に入りました。
そして、「6Fを増床してレンタルオフィスと貸し会議室を大宮駅東口に作る経緯は、コワーキングスペース7Fが順調だからではなくて、そのタイミングが来たから、と思っていることを書いてみる。」に6F増床の経緯は書きました通りで、コワーキングスペース7Fのすぐ下のフロアである6階のテナントでした島村楽器さんが向かいの大宮ラクーンに移転したことから、テナントが空きまして、私達が2フロア運営という形で、コワーキングスペースとは近いけれどまた異なる業態であるレンタルオフィスと貸し会議室を行うことになりました。

 

増床する6F

増床予定の6Fは、大宮東口徒歩1分の銀座ビルの6階、コワーキングスペース7Fのすぐ下のフロアとなります。

6F

広さは70坪(トイレなどの共有部分を入れたら77坪)となりますので、7階のコワーキングスペース7Fは65坪(トイレなどの共有部分を入れたら72坪)となりますので、6階は窓側の奥行きが7階よりも広い感じです。銀座ビルは2階から6階までは同じ広さで、最上階の7階だけ少し窓側が小さくなっている作りということです。

 

増床する6Fの設計図面を検討する

今回、コワーキングスペースに引き続き、レンタルオフィスと貸し会議室を運営するわけですが、コワーキングスペースを始めた時と比べると、ほぼ同じ広さにも関わらず、初めに決めなければいけないことが多くあるように思います。コワーキングスペースを始めた時よりも知識も経験も人脈も増えたから、あれこれ考えるようになったという点もあるかもしれませんが。

そこで、今回は、レンタルオフィスや貸し会議室を大宮駅東口で始めるにあたっての設計図面の検討から、コワーキングスペース7Fを始めた時との違いを考える記事を書きたいと思います。

6F

まず、以下が、約3年前に、コワーキングスペース7Fを作った時の設計図面です。

コワーキングスペース7Fの設計図面

コワーキングスペース7Fの設計図面

埼玉県さいたま市大宮駅東口のコワーキングスペース「7F」の2012年10月29日現在の図面です。
コワーキングスペースの名前が決まりました。
埼玉県さいたま市の大宮駅東口徒歩1分の所で、約65坪・215平米の広さで、コワーキングスペースを始めます。

上のコワーキングスペース7Fを作った時の設計図面と、以下のレンタルオフィスと貸し会議室を行う予定の設計図面を、見比べていただければ分かりやすいと思いますが、コワーキングスペースを作った時との最も大きな違いとしては、初めにハード面を作り込んでしまう、という点だと思います。これは普通に考えれば当たり前かもしれませんで、初めにハード面を作り込まなくても営業開始できるコワーキングスペースの方が特殊なのかもしれません。

つまり、コワーキングスペース7Fを作った時は、私達の空間で言えば、上の図面で「集中ブース」と呼んでいるエリアと「ミーティング(スタジオ)(←今は会議室と呼んでいます)」と呼んでいるエリア以外は、よくよく見ると、机と椅子の配置だけで、後で可動できます。今改めて見直しますと設計図面と言いつつ、作っているのはこの2箇所だけで、あとは机と椅子のレイアウトイメージという図面です。(もちろんそれだけではなくて、天井を取りましたので、そのための電気配線のし直しなどありましたので、その図面はまた別にあります。)実際、今のコワーキングスペース7Fのレイアウトと比べてみても分かるかと思いますが、大きなレイアウト変更はこの3年間でおそらく4〜5回行っています。大幅なレイアウト変更をしたのは、利用者増加に伴い席数が効率良く入るようにしたり、快適性を求めたり、デッドスペースを無くしたり、利用者増加に伴いフランクな打ち合わせ需要が増えたので簡単なミーティングが出来る場所を増やしたり、当初はスタッフのバックヤードは必要無いと思っていて作っていなかったのですがこれが重要ということに後で気が付きまして作ったり、などです。これらは、可動物として動かせたから、レイアウト変更ができました。

一方で、昨日の7F陽子店長のブログ記事にあるように、
コワーキングスペース7Fを快適な空間にするために取り組んでいること
固定で作り込んでしまった所は変更できません。
私達の例ですと、コワーキングスペース7Fの現状としては、中2階として職人さんの工事で木材でエリアを上げて作り込みました集中エリアの稼働率が高くて、もっと集中エリアの席数を多くしておけば良かったなと、上の図面ですと、席数は6席で、今も6席なのですが、もう少し奥行きを取っていれば、倍の合計12席作れたわけで、まあ、コワーキングスペースというくらいなのだからコワーキングしようよ的な形で当初オープン席を多く作ったわけですが、実運用としては、中2階はもう少し奥行きを取って背面で2席づつで6列で合計12席作っておけば良かったなと思っています。
また、コワーキングスペース7Fの会議室の大きさは中途半端でした。普段利用していない純粋な会議室利用ならともかく、普段コワーキングスペースを利用するような人の会議では、オープンなエリアでの会議で済むことも多く、応接対応の会議では今の7Fの会議室は中途半端に大きいです。そして、純粋に会議室として使いたい場合、大宮という立地では、オープンなエリアが多く、かつ、消防法の関係で上が開いているような場所をわざわざ使わなくとも、他に多くの貸し会議室が存在するのでわざわざ私達の所は使いません。大宮駅周辺には貸し会議室のニーズが多いにも関わらず、私達はそのニーズに応える空間提供は今までしていませんでした。今度6F増床に伴い、しっかりとした会議室を作る予定ですが、この点、想像以上に、いわゆる会議としての会議室需要があるにも関わらず、当然かもですがコワーキングスペースに馴染みのある人以外の会議室利用が無かったというのが3年以上運営しての印象です。そして、一方で、セミナー開催需要も多いのですがセミナー開催をするにしてはミニセミナーを開くにしても7F会議室は中途半端に小さいということで、運用としては裏側の事情としまして、稼働率が上がらなかった、ということがあります。
このように、オープンエリアは日々稼働率が高いのに、わざわざ壁で区分した会議室と呼んでいたエリアは、おそらくは上記のような理由から稼働率が低いエリアになっています。そこで、6Fにちゃんとした会議室を作るので、今後は7Fの会議室と呼んでいたエリアは、電話可能エリアとして運用を変える予定です。
6F増床に伴い6Fに貸し会議室を作ることから、コワーキングスペース7F内の会議室エリアを電話可能ルームに運用を変更するお知らせ
もちろん、再度工事をし直せば変更できるわけですが、机や本棚やロッカーを動かしてレイアウトを変更しました、ということに比べると、当然に、一旦解体してまた作ってという職人さんの工数が掛かったり予算も掛かる話で、そこまで思い切るかという判断が必要になってきます。

このように、空間には「オープンしてからどうにでもなる部分」と、「オープン前にしっかり決めておかないと変更に多大なリソースが必要な部分」があります。
なお、閉店した所まで含めますと今まで全国100箇所以上のコワーキングスペースに行って運営者とも話してきましたが、コワーキングスペースをもしこれから始めるのでしたら、特に広さがあまり無い場合には、この「オープンしてからどうにでもなる部分」を多く用意しておくのが肝です。空間の広さにも寄りますが、今からコワーキングスペースを新たに始めるとなりますと後発ということになりますから、空間が狭い場合、具体的には数年前ならともかく今の2015年時点でのコワーキングスペース業界で言いますと大規模なコワーキングスペースが増えてきましたので、空間面積が200平米以下(60坪以下)の場合はおそらくは狭い方のコワーキングスペースとなりますから、そのような小規模なコワーキングスペースを後発としてオープンする際に、初めに作り込み過ぎると、よほど初めに最適に作っておかないとソフト面ではカバーしきれない形でハード面が原因で誰が運営しても失敗して閉店することになるかと個人的には思います。つまり、そこを機動的に変更できるバッファを設けておく、ということがコワーキングスペースの初期の設計では重要なのではないかと、多くの場所を見ていて思います。その方が初期コストも低く抑えられますし、自分の知識と経験では良いことの方が多いように思います。

これに対して、下の設計図面のように、固定席の区分したレンタルオフィスと、貸し会議室は、空間の性質上、コワーキングスペースに比べて、壁も多いし、それに伴う電気回線などもありますし、営業を開始して利用者さんが入りますと空間として固定の場所を利用していただくエリアも出来てくるわけですから、なかなかに初めの設計図面が大切かなと思っているところです。
なお、作り込みに伴いまして、初期コストも、コワーキングスペースを作った時とほぼ同じ広さにも関わらず約3倍くらい掛かるというイメージですし、やっぱり作ってみたけどあんまり上手くいかなかったね、と言うには慎重になってしまう予算額です。もっとも飲食店を水回りも含めてゼロから作ると今回のレンタルオフィスと貸し会議室以上に初期コストが掛かると思いますから、コワーキングスペースを作る時の初期コストが一般的な店舗から比べれば割安になりやすいということはあるかもしれません。

私もコワーキングスペースの運営者として、不動産関係のカンファレンスに呼ばれることもあり、そこで知り合ったレンタルオフィスや貸し会議室を複数店舗運営している業者さんと話していても、レンタルオフィスや貸し会議室の業者さん達は、自分達の試算に合っている不動産物件を見つけたら長期間出て行かないことを保証することで賃料を安くしていたり、初期の作りも既にパッケージ化されていて汎用化されていたりで安っぽく見えないけれどコストは下げていたり、ということを見聞きしてきました。個人的な感想としましては、それらのレンタルオフィスや貸し会議室は、オープンした直後に過去の事例に基づく検証で採算予測が立っている、なるほどなと思っているところでして、これはソフト面がより重視されて成功パターンの事例がまだ少ないコワーキングスペースとはまた異なった運用ノウハウだなと感じた記憶があります。

とはいえ、私達はレンタルオフィスと貸し会議室の運営は初めてですし、コワーキングスペースを作った時と同様に、試行錯誤をしていかなければいけません。
そして、以下、私達がこの1・2カ月で考えてきた、レンタルオフィスと貸し会議室の設計図面の推移です。

 

はじめに

まず初めに、6F増床にあたって、コワーキングスペースを2フロア作るのではなくて、「レンタルオフィス」と「貸し会議室」を作ることを決めました。

コワーキングスペース7Fを3年以上運営してきて、利用者さんが、7Fを拠点に事業として成長して、次は個室が欲しいというフェーズになったら、そこまでのフェーズはフレキシブルに移行できるように、また、個室が必要無くなったとしてオープンなエリアに戻れるように、ということで、そういう柔軟性をコワーキングスペースとレンタルオフィスを持つことで実現できると思いました。誤解を与えるかもしれませんがあえて比喩的に分かりやすく書きますと、7Fが起業の小学校であるとしたら、6Fは起業の中学校であると。高校まで成長して自分で完全なオフィスを構えるまでになったとしたら、それはそれで空間提供者と空間利用者という関係ではなくて、また別の付き合い方が出来る、という風に考えました。
また、しっかりとした貸し会議室を作ることで、今までコワーキングスペースというキーワードでは使いづらかった地場の企業の方々にも使ってもらいやすくなるのではないか、それによって、埼玉県さいたま市地域で利用者層の幅が出れば、今のコワーキングスペース7Fと親和性がより出て、社会的価値や影響力といったソーシャルインパクトを高めることが出来ると思いました。
さらに、コワーキングスペース7Fのオープン当初のように、イベントや勉強会もしやすい空間にしたいと思いました。それによって、利用者増加に伴い、開催しづらくなったイベントや勉強会を自分達での主催はもちろん、他の埼玉県さいたま市地域でイベントや勉強会を行いたい人達の場としても使ってもらいやすくなり、それが交流などに繋がり、この点でも地域に対して社会的価値や影響力といったソーシャルインパクトをより出すことができると思いました。

スタッフ配置については、コワーキングスペース7Fのスタッフが充実しているので(コワーキングスペース7Fスタッフ紹介)、6Fに人を配置するという形ではなくて、7Fの受付スタッフを2人体制にして(今もIT側スタッフが7F内でフリーアドレスのような形で働いていますし、コワーキングスペース7Fを任せているウチの正社員スタッフの陽子店長も受付に入る機会が減ったので中で作業していることが増えて実質一人になることはほとんど無いという認識ですが、コワーキングスペースの受付自体はワンオペ体制です)、具体的には、7F受付は1日16時間の全時間帯をアルバイトスタッフで全てシフトを埋める体制にして、平行して正社員スタッフも全時間帯配置にして、2人体制、正社員スタッフが初期の時点では6Fのオペレーションを多く担当する、という構成にすることで、人件費を抑えつつ、スタッフとしても、フロア上下でそれぞれ会わずに受付にいる、というのもツマラナイと思うので、7Fに集約させましょう、というイメージを内部に伝えました。私達はIT側の仕事やイベント企画なども行うので、スタッフは1箇所に集約していた方が良いという判断でもあります。
ハード面でも、6Fについては、セキュリティカードの発行により、固定席のレンタルオフィスの方は特定の人だけが入れるようにすれば良いですし、会議室側も一旦は7Fで受付をしていただいて、会議室の利用時間帯だけ開くセキュリティカードをお渡しする、という運用が良いかなと考えています。こういうシステムは凄く高いのかと思ったのですが、コワーキングスペースの運営を始めてから知ったのですが、今は低コストになっていて、かつ、入退出記録が取れたりする機種もあり、使い勝手も良くなっているようです。

そのような点のインプットも含めまして、今回はハード面も7Fとは比較にならないほど作り込みとなるので(7Fが簡易的だったとは言えますが)、設計いただく際に、インプット量は同じ感じにしてイメージを共有すべく、ビルオーナーの栗原さんと、今回設計を担当してくださっている塚本さんと、一緒に、以前からの運営者同士の知り合いで、自社所有の物件の空きテナント部分でコワーキングスペースから始めて、固定席、シェアオフィス、セミナールームと、この2年で次々とフロアの増床をしてきた大阪のコモンルーム中津さんがイメージに近いのではないかということで、大阪への小旅行も兼ねて行きまして、見学させていただきました。

コモンルーム中津

さらに、ウチの7F陽子店長も含めて一緒に、不動産ソリューションフェアなどへの登壇をキッカケに仲良くさせていただいています、大阪でレンタルオフィスを運営されていて1年で満室になって先日に増床をしたSYNTH(シンス)の田井さんが、大阪ガスグループが運営している京都リサーチパークの方々と、レンタルオフィス運営の勉強会を開くということで、見学をさせていただきました。

SYNTH

もともと、約3年半前にコワーキングスペースを埼玉県さいたま市に作ろうとして動き始めた時も、北は北海道の「Garage labs(ガレージラボ)」さんから(Garage labsさんは既に閉店されていてURLがありません)、南は鹿児島県のコワーキングスペース301さんまで(コワーキングスペース301さんも既に閉店されていてURLはありません、私が2012年7月にインタビューした動画は残っていました「鹿児島県のコワーキングスペース「301(サンマルイチ)」 馬頭亮太さん」)、全国30箇所くらいのコワーキングスペースを回ってインタビュー動画を撮ったり(当時に撮影して公開OKと言われた動画はYouTubeにアップしています。「星野邦敏 – YouTube」)、運営者の話を聞いたりしました。回った30箇所のうち、既に半数以上は閉店していますが、残っている所はさすがにどこも不動産契約更新をしたであろう4年目以上の運営となりますから多店舗化や増床をしていたり元気なコワーキングスペースがほとんどです。多くの事例を見聞きしてインプット量を増やしてからコワーキングスペース7Fをスタートできたのは良かったなと今でも思っています。
なお、私達コワーキングスペース7Fより先行して始めていて、3年半前の全国約30箇所のコワーキングスペースを当時に見て、おぉ、ここは良い感じだなと思ったコワーキングスペースもありまして、どこか1箇所をそっくり真似るということはありませんでしたが、多くのインプットの中から私たちに合うと思った点は参考にさせていただきまして、今のコワーキングスペース7Fがあります。

同じように、私は色々なレンタルオフィスと貸し会議室に伺っていますが、その中のいくつかを、ビルオーナーの栗原さんと、今回設計を担当してくださっている塚本さん、そして、コワーキングスペース7Fの運営を実質任せているウチの正社員スタッフの陽子店長と回ることで、イメージの共有をしました。

 

第1案

その結果、まずは、ざっくりということで、今回設計を担当してくださっている塚本さんからいただきました一番初めの設計図面です。
この点、まず会議室は区分された個室の方が良いよね、可動パーテーションでは7Fがある前提で考えると、7Fと変わらないよね、ということになりました。また奥の会議室の導線が少しふんわりしていました。
また固定席部分が1人席のみで、そういうイメージでお伝えしてしまったところもあるのですが、もう少し人数の変更ができるようになっても良いかもしれない。消防法の関係で天井まで区分にして各部屋に空調や火災警報器を設置するとなると、初期の予算が1000万円くらい上がっちゃうっぽいので、それでは予算を超えてしまうので、天井から500mmは離す必要があり、そう考えると、1人席の横の壁は取り外しができるようにしてフレキシブルに人数変更ができるようにしても良いかなとは思いましたが、それにしても、2人席とか、最大で4人席まであっても良いのかなと。
あと、備品などを入れておくバックスペースは必要ですが、バックスペースが広すぎるイメージも持ちました。この部分も天井まで区分された壁を用意する設計図面でしたが、7Fがあることを考えると、スタッフのバックヤードは要らずに、備品や机や椅子の収納が中心になると思いますので、一部屋分までは要らないのではないかと。
また、屋外エリアまでの導線を考えると、レンタルオフィス側の固定席と会議室は逆の方が良いということにもなりました。
さらに、これは、完全に素人意見ですが、固定席が3列ですと、通路が2列必要になるから、空間が作れず勿体無い、と思ってしまいました。通路が2列なら固定席はその左右に作って固定席4列にした方が、固定席が増えるだろうと。

6F設計図面

6F設計図面

6F設計図面

 

第2案

それらの意見に基づき、次に、ご提案いただいたのが、以下の設計図面です。
固定席を3列から4列にしたので、当然に、固定席の数が増えたわけですが、すると、今度は会議室の広さが足りなくなったように思いました。コワーキングスペース7Fを3年以上運営していて、10〜20人や40〜50人や70〜80人規模のセミナーやイベントの需要が大宮駅周辺であることは把握しているつもりでして(もしこの予測が外れたらすみません)、また、6Fを増床してレンタルオフィスと貸し会議室を大宮駅東口に作る経緯は、コワーキングスペース7Fが順調だからではなくて、そのタイミングが来たから、と思っていることを書いてみる。でも書きましたが、コワーキングスペース7Fの通常利用者が少なかった時のような70〜80人規模のイベントも自分達でもまた開催したいなと思いますと、これでは会議室の広さが足りないように思いました。
固定席のレンタルオフィスと、貸し会議室、この2つを70坪の中に同居させようとすると、その区分も難しいなと感じたところです。

6F設計図面

 

第3案

ここで私が変なことを言い出します。固定席として1人2人席では、もちろん同業のスペースも参考になりますが、漫画喫茶や、飛行機のビジネスクラスやファーストクラスなども参考になるのではないかと。特に、飛行機のビジネスクラスやファーストクラスは、高価格帯で満足度の高い空間を目指しているわけですから、これ、参考になるんじゃないかと。そこで、本を大人買いして全てに目を通してみました。

ビジネスクラス

すると、どうやら、飛行機のビジネスクラスやファーストクラスの中には、空間効率を上げるために、斜めから入ったり、それによって目線が合わない設計にしたり、ということをしていると、気が付きました。以下のような図を手書きで書いて検討してみたりしました。

6F設計図面

それによって、作っていただきました設計図面が以下の通りです。

6F設計図面

同じ空間なのに、逆に空間効率が下がって席数も減ってると(汗)。つまり、飛行機は長細い形なので、そのような仕様なわけで、正方形に近い銀座ビルでは、あまり関係が無かったということかなと思いました。また、これでは、両サイドから入る手前側の個室が人の気配が多くなりすぎるかなと。却下となりまして、設計図面を書いていただきました塚本さん、お手数をお掛けしました。
塚本さんも斬新なことを考えてくれようとしていましたが、やはり世の中のレンタルオフィスや貸し会議室は、正攻法的な区分が多いのは、それはそれで理由があるのかもしれないなと思ったところでもあります。オープンエリアが中心のコワーキングスペースだと机の形が特殊だったりその他にも空間として遊び心のある所が多い場所も増えているわけですが、その両立の難しさを感じました。内装などで遊び心は出せると思いますが、区画では遊び心は出しづらいという認識をしましたので、その辺りは内装を工夫するというイメージでしょうか。

 

第4案

またオーソドックスなタイプの区画に戻りまして、限られた空間の中で、それぞれの利用に合わせるために、会議室は天井にレールを這わせて可動パーテーションで、利用人数や利用内容によって分ける案が出ました。
なるほど、可動パーテーションで区分する案は良さそう、と思いました。防音性や遮音性のある可動パーテーションがあることも知りました。

6F設計図面

ただ、全体の広さにおいて、やはり固定席エリアが広すぎて、会議室の運用がコワーキングスペース7Fと同じ感じになってしまって、難しいかなと思いました。箱の大きさ以上に人は入りませんので、今回はより広い会議室、特に、可動パーテーションを取り払った時に行う最大人数が50人を下回るようにはしたくないと、コワーキングスペースの運営経験から考えました。

 

第5案

固定席が3列ですと、通路が2列必要になるから、空間が作れず勿体無い、通路が2列なら固定席はその左右に作って固定席4列にしようぜ!というところから、いやー、会議やセミナーのできるエリアの広さはしっかり用意しようよ、ということで、通路2列で固定席3列、みたいな感じかなーと、なりまして、以下のようになりました。

6F設計図面

ここで、固定席のレンタルオフィスは、消防法の関係で天井までの仕切りにはならずに、天井から500mmは開いているわけですから、音の問題が出てくる、特に、ひたすら電話を掛けている事業者、ひたすらSkypeやグーグルハングアウトで会議をしている事業者がいたら、運営側にクレームが出てくるのは、コワーキングスペースの運営経験から容易に想像が出来ますので、その場合は1階上がってきてもらって、7Fでお願いしますでも良いのですが、ちょっと電話などが出来て、来客にも対応できる専用ラウンジがあっても良いかなと思いました。その方が特別感も出ると思いますし。

また、これはアイデアベースだったのですが、可動パーテーションのレイアウトも色々と考えてみました。

 

第6案

それで作られた設計図面が以下の通りです。
まず、可動パーテーションは、壁を作るとかと比べるとはるかに予算が掛かる。また、運用面でも日々パーテーションを移動させるとして、その動きが複雑になると日々のオペレーションが難しいだろう。ということで、可動パーテーションはなるべくシンプルにする必要があると思いました。
また、実際に原状回復されたスケルトン状態の6Fにも入ってみて、10〜20人のセミナーを開催するとして、机の横幅1800mmを2つ並べるとして、真ん中に通路も確保するとなると、可動パーテーションで区分した際の1つ1つの会議室の大きさが中途半端、という指摘を、ウチの7F陽子店長から受けました。なるほどな、今回の6F増床は7Fの通常利用者増加に伴いミニセミナーがしにくくなったのでまた手軽に出来るようにする目的もあると思いまして、真ん中の会議室を広げて、かつ、よくよく考えたら、会議室エリアを可動パーテーションを全部開いた際の箱は大きい方が良いはずで、このエリアに天井までの壁を作るのはなんでだったっけ?と考えると、固定席エリアの人が出入口ではなくて屋外スペースに出たい場合と、消防法の問題という認識で、全体を使った場合には固定席エリアの人は屋外スペースに出れないという運用でカバーすれば解決するし、消防法については出口への誘導灯を付ければ問題無いという回答を消防から得まして、会議室部分の実稼働エリアはより広い感じになりました。

6F設計図面

6F設計図面

 

第7案

ある程度の方向性などは出てきたところから、設計図面をインターネット上、具体的には、私のFacebookに公開したりして(星野邦敏 – Facebook)、すると、利用者さんや実際に会ったことのある人達からコメント欄を通じてご意見をいただいたりしました。

例えば、固定席のレンタルオフィス側の通路のアイデアとか、一番左側の固定席は壁に付けて、それぞれの列を通路を挟んで完全に独立させた方が人の気配を感じずに良いのではないかとか、会議室部分の真ん中の部屋に入るのになぜ入口が奥の方なの?導線がおかしいのではないか、といった意見などです。

また、具体的な電気回路の話などにもなりましたが、こちらも平行して進めていただいていますが、まずは設計図面の完成をしなければ決めづらい点もあるわけでして、まずは設計図面を年内に、というところですね。

6F設計図面

6F設計図面

 

可動パーテーションの奥深さを知る

この第7案までで、ある程度の設計図面が出来てきたところから、可動パーテーション部分につきまして、お見積りや具体的な想定のために、業者の人に現調(現地調査)に入っていただきました。そこで、設計図面を見ていただきまして、いただいたアイデアとして、可動パーテーションは端に扉を作ると門型のパーテーションとなり扉が小さくなるから、端より一つ手前に作った方が扉を広く取れるということや、可動パーテーションには「防音」と「遮音」があり、遮音の方が天井と床にセッティング後に伸ばすバーみたいのがあって隙間が完全に出来ずパーテーションも厚いので音の遮断性が高い、ただ、コストも何割か上がるし、セッティングに時間が掛かる、ということで、どちらを取るか、という選択もしなければいけません。個人的には、コストやオペレーションなどを考えると、簡易的な防音の方で良いかなと思うのですが、それだと天井と床に若干の隙間ができるし、少しは隣の声が聞こえてしまうとのこと。その「少し」の少しがどれくらいの音なのか、それが分からないと判断できないね、とは思うところではありますが、まずはアドバイスにより可動パーテーションで取り付ける扉の位置が少し変わりました。また、一番窓際の可動パーテーションについては、端に扉を付けざるを得ないので、すると、1200mmは無いといけないから、通路も1000mmではなくて1200mmにしようとなりました。通路よりも使える空間が広い方が良いのでは?と思ったのですが、会議室側は特に休憩時間に一度に出入りがあるだろうということを考えると、圧迫感の無い形が良いかと思いました。この辺りも色々な空間に行きまして、幅を測らせてもらったりで、なるほど、確かに、会議室側の通路の幅は1200mmくらいあっても良いなと思いました。

6Fの可動パーテーション

6Fの可動パーテーション

6Fの可動パーテーション

 

貸し会議室の利用イメージ

そのような試行錯誤もありまして、確定ではありませんが、会議室エリアは、こんな感じかなーと。
可動パーテーションをそれぞれ別方向で3箇所に収納することで、それぞれの部屋の大きさを変えたり、利用シーンをイメージできるように工夫してみました。
下の図面イメージと異なる点としましては、おそらくは運用上は、マイクを使うようなイベントや、ケータリングによる飲食を含む懇親会では、全体を借りてくれた時だけ、マイクを使ったり、ケータリングを使った飲食が可能、という形にはなるかと思います。
また、コワーキングスペースを運用してきた経験から、現在のコワーキングスペース7Fと同様に、ケータリングを使った飲食はOKですが、アルコールはNGになるかと思います。アルコールが入ると、場の空気感が変わるからです。区分された場所とはいえ、隣にはレンタルオフィス、上にはコワーキングスペースがありますし、大宮駅周辺には飲食店がたくさんありますので、ケータリングの懇親会でお酒を飲みたければ、空間としての性質が異なりますので、私達の空間ではなくて、外の飲食店にお金を落としていただいた方が、大宮地域の活性化にも役立つと考えています。これは運営経験に基づく運営ポリシーとしまして、アルコールがOKになることは無いと思います。

会議室エリアの利用イメージ

会議室エリアの利用イメージ

会議室エリアの利用イメージ

会議室エリアの利用イメージ

会議室エリアの利用イメージ

 

貸し会議室の利用料金の想定

貸し会議室の利用料金は、まだ決まっていませんが、全体を借りていただきまして1時間単位で9000円くらい、3部屋に区分した際のそれぞれの会議室エリアの料金は1時間単位で2000円〜4000円くらいかなーと考えています。相場よりも劇的に安いわけでも高いわけでもないとは思いますが、なにより大宮駅からはおそらくは一番近い貸し会議室になるのではないかと思いますので(もし私達以外で、大宮駅を出たところから信号も無く徒歩1分以内に行ける他の貸し会議室がありましたら、私の調査不足ですみません)、需要があったら良いなと思っているところです。
また、今は凄い時代だなと思ったこととしまして、自分のTwitterなどに「貸し会議室を新たに行います」と書きましたら、それを日々検索して営業を掛ける業者も多くて、施工会社や空間プロデュース会社はもちろん、貸し会議室のポータルサイトや空き部屋のWebサービスの会社などから営業を受けました。まあ、確かに、オフィス移転や増床をするか分からない会社にむやみやたらに電話を掛けまくるより効率良いよねと思ったところではあります。そして、それらの話を聞きますと、複数から話を聞くと色々な物の相場や仕組みが分かってきたりもしますので、その中で、例えば会議室のポータルサイトの多くは成約手数料が30%でしたので、大宮駅周辺でそれらのサービスを使っている場所も把握しまして、なるほど、それで大手が展開する以外の中小規模の貸し会議室の利用料金はこれくらいなのかと思うところでして、私達はIT事業会社である株式会社コミュニティコムという私が8年前に創業した会社が母体で、そういう予約や決済のシステムも作れますし、インターネット上からの集客もコワーキングスペースの時と同様、埼玉県さいたま市の大宮という立地での局地戦だったらインターネット上でだけ考えれば私達の本業はそちら側ですのでインターネット活用側だけで見ればですが負けないだろうということで、独自に作りまして、その30%分は、会議室の価格競争力やコンテンツマーケティングに使えばいいや、と思っているところです。
そして、そのようなことより、私達はコワーキングスペースを3年以上運営してきていることから、今までのソフト面の充実から、私達が主体となって、イベントや勉強会も開催できる場所ができますので、その点が個人的には楽しみです。
コワーキングスペースの利用料金が1人あたりで、2時間500円、1日1000円でしたが、会議室については、部屋単位という形を採用しようと思っています。受付のオペレーションを減らすことと、貸し会議室の商慣習に合わせて利用者さんが使いやすいように、という考えです。ですので、少人数の会議でしたら7Fのコワーキングスペースの方が割安になりますが、ある程度の人数が集まりましたら6Fの貸し会議室の方が割安になるのではないでしょうか。その辺りも、コワーキングスペースと貸し会議室が併設する2フロアの空間ならではの特徴を出していければと考えています。

 

固定席の高さについて

固定席のレンタルオフィスの方の区分もまだ確定でもありませんし、それぞれの部屋の区分の高さも確定ではありませんが、まずは消防法の関係で、天井まで区分された空間は作りづらいので、上を開けた形になります。以下の設計図面の机の高さはコモンルーム中津さんの区分の高さを参考にしていますが、これでは歩いていたら見えるわけで、まあ、それでも良いわけですが、最大で1800mmくらいの高さまで検討しているところです。
高ければ部屋感は増しますが、その分圧迫感もあるはずで、その辺りのバランスが難しいところですね。それぞれが独立して作業をするなら、高い方が良いのかなと、私個人は思ってところではあるのですが。
また、7Fは天井を取って中2階を作りましたが、6Fも固定席エリアだけ天井を取って空間を広く見せるような工夫をするかもしれません。また、音というのは振動ですから、仮に防音壁をレンタルオフィスと貸し会議室の間に作っても、天井があるとその天井の上が空洞だとそこを伝って音が聞こえやすくなります。この点、固定席側だけでも天井を取れば、防音壁も上のコンクリートまで作れますので、それによって、レンタルオフィスと貸し会議室の間の音問題の解消をしやすくできるかなと考えています。

6F設計図面

6F設計図面

 

レンタルオフィスの利用料金の想定

レンタルオフィスの利用料金も、貸し会議室同様で、まだ決まっていません。まあ、上記の通りで、区画がまだ決まっていないのですから、当然ではあるのですが。
イメージとしましては、コワーキングスペース7Fが使えたり貸し会議室が使えたりの特典も付けつつ、1区画1人席で4万円前後かなーと考えるところではあります。
これを高いと感じるか低いと感じるかは、利用する人のフェーズ次第かと思いますが、純粋に大宮駅東口徒歩1分という立地やはハード面での場所貸しビジネスという側面はもちろん大切ですし価値ですが、それ以外にも運営側としましてはソフト面での付加価値も付けていければと考えてはいます。その辺りは、考えている所がありますので、またサービスを提供したタイミングで、この7F公式サイトやFacebookページで、お知らせができればと思います。
また、経営者目線で恐縮ですが、裏事情を書きますと、このレンタルオフィス側で満室になったら月80〜100万円くらいの売上になる想定をしていまして、それで半年から1年を掛けてその8〜10割が埋まれば良いと考えるところではあります。
理由としましては、オープンなエリアであるコワーキングスペースと異なり、初月から全部が満室ということになりましたら、価格付けが安かったね、ということになりますし、私達はコワーキングスペースを3年以上運営してきた知識と経験から、いわゆる変な人が入ることによって空間が疲弊することを知っていますので、さらに、コワーキングスペースよりも固定で使う利用者さんとなりますと、私達ともビルとも関係性はコワーキングスペースより出てくるはずでして、私達スタッフや周りの利用者さんとコミュニケーションを取りつつ、自分の事業を伸ばしていったりする発想のある人を望むところではありますから、売上のために誰でも入ってください、という形は考えていませんで、必ず運営スタッフと面談という形をとってから利用開始していただくという流れを採用するかと思います。
私達はIT事業もしていますし、3年以上運営してきて既に採算ベースに乗っているコワーキングスペースからの安定した売上もあり、そして今回、レンタルオフィス以外にも貸し会議室も併設して、そこで自分達の今まで開催してきた中規模クラスまでのイベントや勉強会もできる、となりますと、あまり慌てないところではあります。

 

そして、レンタルオフィスと貸し会議室の設計図面は、今ココ

そして、今のレンタルオフィスと貸し会議室の設計図面の最新版は、以下の2パターン、違いは固定席部分のレイアウトではあります。
先日から消防とも相談を進めていまして、消火栓の位置や避難経路の確保などにより、レイアウトはまた変更になるかもしれません。
私達は、このように、インターネット上に情報を出すことで、コワーキングスペースも運営してきましたので、レンタルオフィスや貸し会議室の方もメディア化をしていければと考えているところではありますが、この時、法令を順守しないというのが一番問題になるかと思いますので、インターネット上に出す分、その辺りはもちろん順守するのが当たり前ですが、さらにしっかりとクリアした形で営業を開始したいなと思っているところです。

6F設計図面

6F設計図面

 

大宮のレンタルオフィス&貸し会議室の予定地の大宮銀座ビル6Fに、事前に見学いただいて設計図面を見て、意見を言ってもらう会

大宮のレンタルオフィス&貸し会議室の予定地の大宮銀座ビル6Fに、事前に見学いただいて設計図面を見て、意見を言ってもらう会

大宮のレンタルオフィス&貸し会議室の予定地の大宮銀座ビル6Fに、事前に見学いただいて設計図面を見て、意見を言ってもらう会

コワーキングスペース7Fを3年前に作った時も、「大宮のコワーキングスペース予定地に、事前に見学いただいて意見を言ってもらう会」というイベントを開催しまして、改善された点としまして、当初は区分した会議室を作る予定が無かったのですが、意見が多かったので、区分した会議室を入口を入ってすぐ右に作った、という経緯があります。前に書きました通りで、現在の通常利用者が多い現状での7F会議室と呼んでいる場所の稼働率は決して高くないですが、それでも区分された空間があったことで当初住み分けができたことが多かったですので、結果として作って良かったと思っているところです。

このように、私達運営側としましても、継続的な運営面や初期として掛けられるコストとその後に見込める採算性などもありますし、あっちの意見を採用したらこっちの意見と矛盾するなどありますので、出てきた意見の全てを取り入れるということは難しいとは思いますが、それでも私達が気が付かなくて良いと思われる意見で、かつ、取り入れられる部分は取り入れた方が全ての人にとって幸せになりますので、積極的に意見を伺って取り入れていければ、と考えています。

そこで、今回も、
大宮のレンタルオフィス&貸し会議室の予定地の大宮銀座ビル6Fに、事前に見学いただいて設計図面を見て、意見を言ってもらう会
を開催することになりました。

利用者さんや外部の第三者の方のご意見もお伺いした上で最終調整ができればと思いまして、年末ではありますが、実際にスケルトン状態の6Fを事前に見学いただきつつ設計図面を見て、意見を言ってもらう会を開催しています。
12月25日(金)12時〜15時
12月26日(土)15時〜18時
12月30日(水)13時〜16時
12月31日(木)13時〜16時

3時間ずっといなければいけないというわけではなく、その時間帯、運営代表者の星野と7Fスタッフがいますので、いつお越しいただきまして、いつお帰りいただいても良い、ふらっと来ていただくイメージをしています。

建築設計の専門家の方である必要はもちろん無く、純粋な見学やフト思ったことを言っていただくことで、6Fの実際の工事に入ってからだと変更が出来ませんので、参考にさせていただきたいと思います。
純粋に工事前のスケルトンの状態の部屋や図面設計に興味がある、ただ野次馬的に冷やかしたい!という方も大歓迎です。

このイベントは、スケルトン状態の6Fにお越しいただきまして、設計図面を見つつ、色々と意見を言っていただいたり、スタッフとお話をしたりする会です。説明会や利用事前予約受付というような形式ではありませんのでご注意ください。
突然の出席も、突然の欠席も、OKですので、もしご興味とお時間が合いましたら、私達は上記の時間帯、6Fにいますので、ご自由にお越しください!

7Fスタッフや利用者さんの誰とも知り合いがいないし7Fに行ったことも無いけれど、FacebookやWebサイトをフォローしていて気にはなっていたみたいな人がもしいましたら、コワーキングスペース7F、新しくできる6F、両方が一気に見学できる機会ですので、そういう方もこの機会にぜひお越しいただけましたら嬉しいです。

大宮のレンタルオフィス&貸し会議室の予定地の大宮銀座ビル6Fに、事前に見学いただいて設計図面を見て、意見を言ってもらう会

実際に、今日12月25日に第1回を開催しまして、上の写真のように、大体の区画を養生テープでイメージしてもらったり(こういうのを地墨(じずみ)と言うそうです)、現状の設計図面を見ていただきつつ、ご意見やアドバイスを言っていただきました。例えば、柱があるので窓側の席の配置に困っていたりしたのですが、固定席専用のラウンジは入口付近ではなくて窓側で良いのではないか、等の話が出ました。

また、6Fの名前もまだ決まっていません。まさか増床するとは当初思っていませんでしたので、7Fは「コワーキングスペース7F」という名前にしましたが、6Fの名称も募集しています。まあ、皆、「6F」「6F」と呼んでいますので、「6F」になりそうではありますが。そういったことも含めまして、世間話的にでも、ぜひ色々とアドバイスいただけましたらと思います。

イベント以外でも、今回、7F陽子店長が、匿名でも意見が掛ける目安箱的なものを、コワーキングスペース7Fの給茶機の横に設置しました。例えば、スタッフに直接言いづらい事やわざわざコミュニケーションを取るほどでも無いと思っている事などあれば匿名で書ける感じですね。

6F意見箱

6F意見箱

そして、上記の日程以外にも、運営代表者の星野は年末は12月31日の23時までいますので、私がいる時でしたら、6Fを実際に見ていただいくことが可能です。お気軽に受付スタッフにお声掛けください。

 

今後のスケジュール感

今後のスケジュール感としましては、設計図面は年内に確定しまして、年明けすぐに正式な設計図面としまして、実際の工事は2016年1月上旬に着工して、2016年2月の中旬または下旬にオープン予定です。
工事日程が出来ましたら、具体的にオープン日が確定するかと思います。

また、既に使いたい等の問い合わせも実は多いのですが、まだ出来ていないものに対して、何でもかんでも先行予約をして、オープン後にトラブルになったり、解約者が続出したことで、評判を落として、閉店に至ったコワーキングスペースも多く見聞きしてきました。これは、期待ギャップや情報ギャップがあるのが一番の原因と思います。
そこで、私達としましては、図面も確定しまして、かつ、仮に工事中とはいえ、実際に中も見てもらえるタイミングになってからの、先行予約としたいと考えています。その方が、運営側にとっても、利用者側にとっても、良いかと考えています。こちらも年明けに工事のスケジュールが確定してからとなりますが、2月中旬または下旬にオープンとして、まだ推測ですが、1月下旬または2月上旬には、6Fの説明会や募集などを始められるかと思います。

もちろん、6Fオープン時には、オープニングイベントも多く考えています。またこの7F公式サイトやFacebookページに出していきまして、いずれかのタイミングで、6FのWebサイトも作るかと思いますので、そちらもご期待ください。

 

まとめ

コワーキングスペース7Fを作った時も、
埼玉県さいたま市の大宮駅東口徒歩1分の所で、約65坪・215平米の広さで、コワーキングスペースを始めます。
として、長い文章を書きましたが、その時も、期待と不安といったら、不安の方が大きかったですね。経営者や代表者の性格にもよるのかもしれませんが、どちらかと言いますと、まずは慎重に石橋を叩いて叩いて、イケると思って、かつ、タイミングが合っていれば、多くのリソースを割いて、一気に石橋を渡るタイプだと自分を分析するのですが、今回も期待4割、不安6割という感じでしょうか。
コワーキングスペースをゼロから作った時のことを考えると、またゼロからイチを作ることをするのかと思うところではありますが、今の時代、事業者として数年に一度くらいそういうことがあった方が良いのかなとも思うところです。

なお、増床ということで、1フロア増えるわけですから、固定費も月100万円単位で増えることが容易にシュミレーションできるわけで、一人で個人会社をしていた頃に比べたら、毎月の経費も人件費を含めて10倍くらいは掛かっているので、いやぁ、一人でやっていた頃が懐かしいなーと思うこともあります。ただ、6Fを増床してレンタルオフィスと貸し会議室を大宮駅東口に作る経緯は、コワーキングスペース7Fが順調だからではなくて、そのタイミングが来たから、と思っていることを書いてみる。にも書きました通りで、「産業を作る→仕事が生まれる→売上が上がる→雇用が生まれる→人が根付く」ところからの地域活性化ということを、生まれ育った埼玉県さいたま市に戻ってきたからにはやりたいですし、事業を通じて社会的影響力や社会的価値を出してソーシャルインパクトを高めたいとも考えています。

それらが、3年前のタイミングではコワーキングスペースを作ることだったと考えていますが、今のタイミングではレンタルオフィスと貸し会議室を運営することで具現化できればと考えています。

また、私の会社は、株式持分は私が100%で外部資本は入っておらず、銀行借入もしていない、そして、行政からの補助金なども入っていませんので、経営者として事業を継続するために、常に採算性は考えるところではあります。この点、コワーキングスペース7Fのスタッフが6Fも担当できるという体制を考えていますので、売上が上がってきたら6F側として正社員を増やせるかもしれませんが、6Fオープン当初は人件費がそれによって増えることはないというのも、運営から考えますと良いかもしれません。6Fの採算ラインとしましては、レンタルオフィス側が半分くらい埋まって、貸し会議室側が3割くらい稼働すれば、とりあえずの収支は合うかなというところです。もちろん、レンタルオフィス側と貸し会議室側は、どちらがどういう配分でも採算という点だけを見れば良いのですが。コワーキングスペース7Fオープン当初のように、初月から黒字がどうこうというのは考えていませんが、採算面としていざとなれば、自分達でイベントや勉強会を多く開催できるポジションにいますから、コワーキングスペース7Fオープン当初と同様に、そういう活動も6Fの認知度を高めるためにも行うかと思います。

レンタルオフィスや貸し会議室を大宮駅東口で始めるにあたっての設計図面の検討から、コワーキングスペースを始めた時との違いを考えてきて、同じ空間提供と思って近い業界のようにも思いつつも、異なる点も多くあると思っていまして、始める前の今の時点ではもちろん、運営が開始してからも、この分野では私達は後発ですから、日々謙虚に勉強して頑張っていければと思います。

そのようなことを考えつつ、「アドベントカレンダー」という12月1日から25日まで25記事のブログ記事をリレー形式で繋ぐというインターネット上のイベントの中の「コワーキングスペース運営者限定」としてコワーキングスペース運営者限定アドベントカレンダー Advent Calendar 2015のブログ記事を書き終えたいと思います。

結局、2万を超える記事という長い文章となりましたが、最後までお読みいただきまして、ありがとうございました。

今後のコワーキングスペース7F、そして、まだ名前も決まっていませんが増床6Fにできる予定のレンタルオフィス&貸し会議室にもご期待ください!

スポンサーリンク

スポンサーリンク

この記事を書いた人

コワーキングスペース7Fの運営代表者です。7Fの運営会社である株式会社コミュニティコムの代表取締役でもあります。2012年12月1日に7Fがオープンしてから2014年4月末まで店長も兼ねていましたので、外出予定が無い日は基本毎日いましたが、現在は山下に店長を任せ、オーナー兼利用者となりました。今はもともとの本業のITの仕事と、コワーキングスペースに絡んだ創業支援や地域おこしの仕事が中心です。下のフロアを増床することになり、シェアオフィス6Fと貸会議室6Fの運営もしています。趣味は自分の思い付いたWebサービスを自分で自由に開発することです。



メールマガジン登録

週1回程度でメールマガジンにて、コワーキングスペース7Fのイベントや勉強会情報や近況、Web関係や地域情報などを配信しています。
もし良ければ以下のフォームにメールアドレスを入力して登録してくださいね!

7F情報をぜひフォローください!


スポンサーリンク

月額会員募集中の申し込みフォーム
イベント情報
会議室ご予約
オープンスペースご予約
無料見学ご予約
お問い合わせ
メールマガジン登録フォーム
フロアマップ
よくある質問
Amazonコワーキングスペース7Fのほしい物リスト
一時託児施設利用
7F大学
リブライズ
Eightどこでもスキャン計画
7Fスタッフ募集のお知らせ
シェアオフィス6F
貸会議室6F

混雑状況やイベント情報

サイト内検索